6306 Sayılı Kanun’a Göre Riskli Yapıların Güçlendirilmesi

Son dönemde gündemi sıkça meşgul eden 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (“Kanun”); riskli alanlarda ve rezerv alanlarında bulunan yapılar ile riskli yapıların yıkımı ve bu alanların dönüşümünü düzenlemektedir. Risk altındaki bu yapılar için Kanun’da ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nde (“Uygulama Yönetmeliği”) benimsenen çözüm yöntemi, Kanun’un yürürlüğe girmesinden itibaren yalnızca yıkım olarak düzenlenmiştir. Bu durum ise başta mülkiyet hakkının ihlali olmak üzere çeşitli hak ihlallerine yol açabilmektedir. Ancak 25.07.2014 tarihinde Uygulama Yönetmeliği’nde[i] yapılan değişiklikle riskli yapılar için kat maliklerine onarım, güçlendirme kararı alabilme imkanı getirilmiştir.

Riskli Yapı Kavramı ve Tespiti

Kanunun 1. maddesinde riskli yapı, “Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı” olarak tanımlanmıştır. Bir yapının riskli yapı olduğunu tespit etme yetkisi Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara tanınmıştır. Uygulama Yönetmeliği’nde bu kurum ve kuruluşlar daha detaylı olarak tanımlanmış ve riskli yapı tespit raporunda görev alacak mühendislere ve öğretim görevlilerine ilişkin bazı şartlar getirilmiştir. Riskli yapılar aynı zamanda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (“Bakanlık”) veya ilgili idarece de tespit edilebilir.

Riskli yapının tespiti, öncelikle yapı malikleri tarafından masrafları kendilerine ait olmak üzere, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlardan istenecektir. Ancak Bakanlık da maliklerin böyle bir tespit talebinde bulunmasını isteyebilir. Yaptırılan tespitin sonucu Bakanlığa veya ilgili idareye ve tapu müdürlüğüne bildirilir. Riskli yapı tespit raporu, ayni ve şahsi hak sahiplerine 7201 sayılı Tebligat Kanunu uyarınca tebliğ edilir.

Yönetmelik Değişikliği Öncesi Hukuki Durum

6306 sayılı Kanun bakımından yapının riskli yapı ilan edilmesi bir dönüm noktasıdır; çünkü bu kararla birlikte maliklerin elindeki imkanlar, özellikle değişiklik öncesi dönem bakımından, oldukça sınırlanır ve önemli sonuçlar ortaya çıkar. Her yapı için ancak bir adet riskli yapı tespit raporu düzenlenebilir. Bu sebeple malikler ve kanuni temsilcileri bu raporun kesinleşmesini istemiyorlarsa on beş gün içinde itiraz etmelidirler. Bu itiraz Bakanlık görevlileri ve öğretim üyelerinden oluşan bir teknik heyet tarafından incelenir ve karara bağlanır.

İtirazın reddedilmesi veya rapora itiraz edilmemesi durumunda riskli yapı tespiti kesinleşir ve yıkım aşamasına geçilir. Yıkım için esas olan maliklerin anlaşma yoluna gitmesidir. Raporun kesinleşmesinden sonra idare, yapı maliklerine 60 günden az olmamak üzere süre vererek riskli yapının yıktırılmasını talep eder. Bu süre içinde riskli yapı, malikler tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idarece yıktırılacağı da belirtilerek otuz günden az olmamak üzere ek süre verilir ve tebligatta bulunulur. Yapı, maliklerce yine yıktırılmazsa, yıkım Bakanlıkça veya ilgili müdürlükçe gerçekleştirilir. Görüldüğü üzere, raporun kesinleşmesinden sonra maliklere yapının yıktırılması dışında bir imkan tanınmamıştır.

Yıkımın ardından üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazda kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti sona erer ve malikleri adına payları oranında tapu kütüğüne tescil edilir. Taşınmazın yeniden nasıl değerlendirileceğine, paydaşların en az üçte iki hisse çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayan paydaşların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, diğer paydaşlara açık artırma ile satılır. Görüldüğü üzere, getirilen özel çoğunluk ile önemli iş olarak nitelendirilebilecek arsanın yeniden nasıl kullanılacağı konusunda oy birliği ile karar alınması aranmamaktadır; paydaşların üçte iki çoğunluğu bu konuda yeterlidir. Bu durum, riskli yapıların ortadan kaldırılması şeklinde doğru bir amaca yönelmiş olan hukuki düzenlemenin, mülkiyet hakkı üzerinde açık bir tehdit oluşturmasına sebep olmaktadır.

Riskli Yapılar için Getirilen Güçlendirme İmkanı

Genel Olarak

25.07.2014 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan Uygulama Yönetmeliği’nde Değişiklik Yapılmasına İlişkin Yönetmelik’in 4. maddesi ile Uygulama Yönetmeliği’nin 8. maddesi değiştirilmiş ve yapı maliklerine yıkımın yanında binanın güçlendirilmesi imkanı tanınmıştır. Buna göre 8. maddenin 2. fıkrası uyarınca yapının yıkılması için verilen süreler içerisinde maliklerce güçlendirme kararı alınabilir. Bunun için, öncelikle, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi gerekmektedir. Devamında güçlendirme kararı alınmalı, güçlendirme projesi hazırlatılmalı ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınmalıdır.

Güçlendirme Kararının Şekli

Güçlendirme kararının hangi şekilde alınacağı konusunda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin 2. fıkrasına gönderme yapılmıştır. Bu fıkraya göre, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler ancak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası ile yaptırılabilir; yani yapının güçlendirilmesi için de kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekecektir.

Fıkranın devamında; ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızasının aranmayacağı belirtilmiştir. Dolayısıyla, riskli yapı ilan edilmiş bir yapının onarımının acil olduğundan hareketle, yapının onarılarak riskli halden kurtarılması mümkünse bu yola öncelik tanınmak istendiğinden söz edilebilir. Ancak bunun için yapı maliklerinden birinin yapının güçlendirilmesinin teknik olarak mümkün olduğunu kanıtlaması gerekecektir. Hiçbir yapı maliki güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunu tespit ettirmezse, yapı yine ilgili süreler içinde yıkılacaktır. Dolayısıyla, yıkım hala esas çözüm olarak kalmıştır; ancak en azından yıkıma karşı çıkan maliklerin güçlendirme yoluna başvurması ve bu yönde karar alınmasını sağlamaları mümkün hale getirilmiştir. Uygulama Yönetmeliği’nde yapılan değişiklikle getirilen bu yeni yol, kat maliklerinin mülkiyet haklarının korunması yönünden daha tatmin edicidir. Böylelikle hem yıkılması zorunlu olmayan bir binanın yıkım masrafları ve yeniden inşası masrafları üstlenilmeyecek, hem de yıkım gibi oldukça önemli bir karara karşı kat maliklerine başka bir seçenek sunulmuş olacaktır.

Sonuç

Görüldüğü üzere, Uygulama Yönetmeliği’nin ilk hali kat malikleri açısından oldukça sıkı bir düzenleme getirmiş ve riskli yapı tespit raporunun kesinleşmesinden yıkım dışında başka bir yol tanınmamıştır. Özellikle daha sonra arsanın geleceği hakkında alınacak kararın üçte iki çoğunluk ile alındığı da düşünülürse bu kararların çeşitli uyuşmazlıklara yol açması kaçınılmaz olmaktadır. Getirilen yeni düzenleme ise korunabilir durumda bir binanın yıkılarak çeşitli uyuşmazlıklara sebep olmasının bir miktar önüne geçecektir. Çünkü yıkıma karşı olan kat malikleri artık yapının güçlendirilmesinin mümkün olduğunu tespit edip bir proje sunarak kat maliklerinin güçlendirme yolunda bir karar almasını sağlayabilecektir. Bu gelişmenin gelecekte açılacak birçok davanın önüne geçilmesi açısından olumlu bir etki yaratması oldukça muhtemeldir; ancak elbette içtihadın gelişimi bu konuda belirleyici rol oynayacaktır.



[i] Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, 25 Temmuz 2014 tarih ve 29071 sayılı Resmi Gazete’de yayımlandı. Yönetmeliğe ulaşmak için bkz:

http://www.resmigazete.gov.tr/main.aspx?home=http://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2014/07/20140725.htm&main=http://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2014/07/20140725.htm