Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları

Şubat 2010

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (“GYO”), çeşitli gayrimenkulleri almak (veya bunların alınması için finansman sağlamak) amacıyla birçok yatırımcı tarafından sağlanan sermaye ile oluşturulan bir işletme veya iş ortaklığı bütünüdür. GYO 1994 yılında, yatırımcılara büyük ölçekli ticari gayrimenkullerin veya ipotek karşılığı borç verme işlemlerinin getirilerinden malik olarak faydalanmak ve GYO işletmesi vergiden muaf olduğu için yükseltilmiş bir getiri elde etmek amacıyla bunlara katılma fırsatı vermek üzere Türk hukuk sistemine dahil olmuştur. GYO’lar yatırımcılara sabit bir gelir, hisseleri halka arz edilmiş GYO’ların hisseleri istenilen zamanda paraya çevrilebildiğinden likidite, profesyonel yönetim ve performans denetimi sağlarlar.

2009 yılında Sermaye Piyasası Kurulu (“Kurul”) altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıklarını, yayınladığı Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (Seri: VI, No: 24) ile sisteme tanıtmıştır. Tebliğ’in amacı altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kurucularına ve kuruluş usullerine, portföy işletmeciliği faaliyet izinlerine, organizasyon yapılarına, ihraç edecekleri sermaye piyasası araçlarının Kurul kaydına alınmasına, yatırım faaliyetlerine, kamuyu aydınlatma ve yatırımcıların bilgilendirilmesi yükümlülüklerine ilişkin esas ve usulleri düzenlemektir.

Altyapı gayrimenkul yatırım ortaklığı özel tür bir gayrimenkul yatırım ortaklığı olup Tebliğ’de altyapı yatırım ve hizmetleri, merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri, sosyal güvenlik kurumları, mahalli idareler ve kamu iktisadi teşebbüsü tarafından yürütülen tarım, sulama, madencilik, imalat, enerji, ulaştırma, haberleşme, bilgi teknolojileri, turizm, konut, kültür, kentsel ve kırsal altyapı hizmetleri yanında belediye hizmetleri, kentsel dönüşüm, çevre, araştırma-geliştirme hizmetleri ile eğitim, sağlık, adalet, güvenlik ve genel idare altyapısı yatırım ve hizmetleri olarak tanımlanmıştır. Altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıkları (“AYO”) kapsam ve amacı Tebliğ madde 19’da sayılan varlıklardan oluşacak yatırım portföyünün yönetilmesi olan işletmelerdir.

AYO’lar ani usulde veya Tebliğ madde 4 son paragrafta sayılan sınırlamalar dikkate alınmak suretiyle Tebliğ’de Altyapı Şirketleri olarak tanımlanan, 8/6/1994 tarihli ve 3996 sayılı “Bazı Yatırım ve Hizmetlerin Yap-İşlet-Devret Modeli Çerçevesinde Yaptırılması Hakkında Kanun”da tanımlanan sermaye şirketleri veya yabancı şirketler, altyapı yatırım hizmetlerini ilgili mevzuatta düzenlenen diğer kamu-özel işbirliği modelleri çerçevesinde yürütecek şirketler veya merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri, sosyal güvenlik kurumları, mahalli idareler ve kamu iktisadi teşebbüsü tarafından yürütülen altyapı yatırım ve hizmetlerini gerçekleştirmek üzere kurulan şirketlerin kanun ve Tebliğ’de yer alan düzenlemeler uyarınca ana sözleşmelerini tadil etmesi ve dönüşmesi yoluyla kurulabilirler. Kurulacak AYO’nun asgari %10’u nakit karşılığı olmak üzere başlangıç sermayesinin 100.000.000 TL olması gerekmektedir. Başlangıç sermayesi miktarı, ortaklardan birisinin kamu kuruluşu veya belediye olması ve AYO’nun en az %80 sermayesine sahip olması halinde 5.000.000 TL’ye indirilebilir ancak halka arz halinde çıkarılmış sermayenin 100.000.000 TL’ye ulaşması zorunludur.

AYO kurucu ortaklardan birisinin “lider sermayedar” olarak tanımlanması ve AYO’nun Ticaret Sicilinde yapılacak kuruluş tescilini takip eden iki yıl içinde Kurul’a başvuruda bulunarak portföy işletmeciliği faaliyet izin alınması zorunludur. Lider sermayedar ortaklıkta tek başına veya bir araya gelmek suretiyle AYO’nun sermayesinin asgari %20’si oranında pay sahibi olan ortak ya da ortakları ifade etmektedir. AYO kuruluş işlemleri açısından lider sermayedarların veya sermayede doğrudan %10 ve daha fazla paya sahip olacak gerçek ve tüzel kişi kurucuların, ortaklık kuruluşu için gerekli kaynağı kendi ticari, sınai ve sair yasal faaliyetleri sonucunda her türlü muvazaadan ari olarak sağlamaları ve taahhüt ettikleri sermaye miktarını karşılayabilecek mali güce sahip olmaları gerekmektedir. Ayrıca lider sermayedarların veya AYO sermayesinde doğrudan %10 ve daha fazla paya sahip olacak gerçek ve tüzel kişi kurucuların sermaye piyasası kuruluşlarına hissedar olanlarda aranan mali ve hukuki itibara sahip olmaları gerekmektedir. Tebliğ’in 6. maddesinde lider sermayedara ilişkin, gerçek kişi lider sermayedarın toplam menkul ve gayrimenkul varlıklarının rayiç değerinin en az 100 milyon TL olması (birden fazla gerçek kişinin lider sermayedar olması halinde en az 150 milyon TL), tüzel kişi lider sermayedarların en az 3 yıllık faaliyet geçmişinin olması, son hesap dönemine ait konsolide ve konsolide olmayan mali tablolarının bağımsız denetimden geçmiş olması, mali tablolarında yer alan özsermayesinin; kuruluşta, en az kurulacak ortaklığın çıkarılmış sermayesi tutarında, aktif toplamının ise kurulacak ortaklığın çıkarılmış sermayesinin en az 2 katı olması; dönüşümde ise, en az dönüşecek ortaklığın özsermayesi tutarında, aktif toplamının ise dönüşecek ortaklığın özsermayesinin en az 2 katı olması şartlarının lider sermayedarı oluşturan her bir gerçek veya tüzel kişi için aranacağı düzenlenmiştir. Kamu kurum ve tüzel kişileri ile kamu yararına faaliyet gösteren tüzel kişilerde kendi özel mevzuatlarında aranan şartlar dışında lider sermayedara ilişkin mali yeterlilik şartları aranmayabilecektir.

AYO’nun kuruluşun ticaret siciline tescilini takip eden 2 yıl içinde ortaklık paylarının kayda alınması için başvuruda bulunması ve çıkarılmış sermayesinin asgari %49’u oranındaki payların nitelikli yatırımcılara veya önceden belirlenmiş yatırımcılara veya halka arz edilmesi zorunludur.

AYO esas sözleşmesinde hüküm bulunmak kaydıyla, izahname ve sirkülerde belirtilerek ortaklıkların payları, belirli bir altyapı şirketine veya projesine, işletme döneminden önce yatırım yapılması veya işletme dönemine geçilmiş altyapı şirket ve projelerinin, portföy değerinin yüzde altmışından az olması hallerinde sadece nitelikli yatırımcılara veya önceden belirlenmiş yatırımcılara tahsisli olarak arz edilebilir.

Halka arz öncesinde AYO hisselerinin devri Kurul onayına tabiidir. Tebliğ Kurul tarafından yayımlanan GYO mevzuatındakine paralel olarak kurumsal yönetim ilkelerini burada da benimsediğinden AYO yönetim kurulu üyelerinin en az üçte birisinin bağımsız nitelikte olması gerekmektedir.

AYO’lar altyapı yatırım ve hizmetlerine, altyapı yatırım ve hizmetlerine ilişkin projelere, altyapı yatırım ve hizmetlerine dayalı hak ve sermaye piyasası araçlarına, diğer altyapı şirketlerine, diğer AYO’lara ve portföylerinin %25’ini aşmamak kaydıyla işletmeci şirketlere, bunlar dışında kalan para ve sermaye piyasası araçlarına ve Kurulca uygun görülecek diğer varlıklara yatırım yapabilirler.

AYO’lar yapacakları yatırımlarda aşağıdaki ilkelere uygun davranmakla mükelleftirler:

- Tek bir şirketin ihraç etmiş olduğu menkul kıymetlere portföy değerinin %10'undan fazlasını yatıramazlar.

- Tek bir şirketin sermayesi veya oy haklarının %5'inden fazlasına sahip olamazlar.

- Ortaklık sermayesinin ya da tüm oy haklarının %10'dan fazlasına sahip olan ortakların, yönetim kurulu üyelerinin ve genel müdürün ayrı ayrı ya da birlikte sermayelerinin ya da tüm oy haklarının %10'undan fazlasına sahip oldukları şirketlere yatırım yapamazlar. Ortaklık tarafından finanse edilen ve ayrı bir proje şirketi kurulması gerektiren durumlarda, ortaklık tarafından kurulan altyapı şirketleri ya da altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıkları bu kapsamda değerlendirilmez.

- Ortaklıklar herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.

- Ortaklıklar finansman ihtiyacını karşılamak üzere menkul kıymetler, sermaye piyasası araçları yahut Kurulca uygun görülmek koşuluyla diğer yapılandırılmış araçları çıkarabilirler ve bu nitelikte araçlara yatırım yapabilirler. 

- Altyapı yatırımı veya hizmeti kapsamındaki tesislerin işletmeciliğini yürütmek üzere işletmeci şirket kurabilirler, kurulmuş olanlara iştirak edebilirler.

- Sermaye piyasası araçlarını alabilir ve satabilir, borsa para piyasası ve ters repo işlemi yapabilir, portföy değerinin %10 unu aşmamak kaydıyla Türk Lirası veya yabancı para cinsinden vadesiz ve vadeli mevduat ve katılım fonu hesabı açtırabilirler.

- Özel mevzuat hükümleri saklı kalmak kaydıyla; özelleştirme, Yap-İşlet-Devret modeli veya diğer kamu-özel işbirliği modelleri kapsamındaki altyapı yatırım ve hizmetlerine yatırım yapabilirler.

- Özel mevzuat hükümleri saklı kalmak kaydıyla; merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri, sosyal güvenlik kurumları, mahalli idareler ve kamu iktisadi teşebbüsü tarafından yürütülen altyapı yatırım ve hizmetlerine yatırım yapabilirler.

- Döviz, faiz ve piyasa riskleri gibi risklere karşı korunması amacıyla, esas sözleşmede ve izahnamede hüküm bulunmak ve Kurulca uygun görülmek koşuluyla, yatırım amacına uygun portföy yönetim teknikleri ile para ve sermaye piyasası araçlarını kullanabilirler, bu amaçla Kurulca belirlenecek esaslar çerçevesinde opsiyon sözleşmeleri, forward, finansal vadeli işlemler ve vadeli işlemlere dayalı opsiyon işlemlerine taraf olabilirler.