Ercüment Erdem Av. Özgür Kocabaşoğlu

Gayrimenkul Sertifikaları

Mart 2017

Gayrimenkul sertifikaları; ihraç tutarı, inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere çıkarılan, ihraca konu gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden, nominal değeri eşit sermaye piyasası araçlarına verilen isimdir.

Dünya’da Gayrimenkul Sertifikalarına Benzer Örnekler

İngiltere, Avusturalya ve Amerika Birleşik Devletleri’nde çeşitli örnekleri görülen gayrimenkul türev araçları, Türkiye’de tekrar faal hale getirilmesi amaçlanan gayrimenkul sertifikalarıyla benzerlik göstermektedir. Tipik bir gayrimenkul türev işlemi, gayrimenkule dayalı bir kıymetleştirme amacıyla getiri, faiz veya takas (swap) yoluyla işlem yapılmasını öngörmektedir[1].

Gayrimenkul Sertifikalarının Türkiye’de Gelişimi

Dünya’da ve özellikle Amerika Birleşik Devletleri’nde yaygın olarak kullanılan gayrimenkul sertifikalarının Türkiye’deki ilk uygulamasını konut sertifikasına ilişkin düzenlemeler oluşturur. Gayrimenkul sertifikasının bir benzeri olan konut sertifikası 1989 yılında, gayrimenkul sertifikası ise ilk defa 1995 yılında sermaye piyasası düzenlemelerinde yer almıştır.

Konut sertifikası, 1989 yılında Başbakanlık Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi (“TOKİ”) tarafından çıkarılmış, ilk uygulaması da İstanbul Halkalı Toplu Konut Sertifikaları olmuştur. Söz konusu sertifikalar bu konutların 250.000 m2’si için 1 m2’lik konut karşılığı İstanbul Menkul Kıymetler Borsası’nda kote edilmiştir. Uygulamada, yüksek ihraç fiyatı, konut edinimi sırasında istenen şerefiye bedeli, 5 yıldan önce konut sahibi olunamaması ve enflasyonun altında getiri gibi nedenlerle beklenen sonuç alınamamıştır[2].

Gayrimenkul sertifikaları ile ilgili ilk düzenleme, Sermaye Piyasası Kurulu (“SPK”) tarafından, 20.7.1995 tarihli ve 22349 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan “Gayrimenkul Sertifikalarının Kurul Kaydına Alınmasına İlişkin Esaslar Tebliği (Seri: III, No: 19)” ile yapılmıştır. Tebliğ’in tek uygulaması, 1996 yılında Türkiye Emlak Bankası A.Ş. tarafından İstanbul’da Ataşehir konut projesinin finansmanını sağlamak üzere ihraç edilen gayrimenkul sertifikalarıdır[3]. Bu uygulama da özellikle sertifika değişim bedelinin serbest piyasada oluşmaması, fiyat, vade ve şerefiye gibi unsurlardan kaynaklandığı ifade edilen nedenlerle süreklilik arz etmemiştir.

Gayrimenkul Sertifikalarıyla Amaçlanan Hedefler

Gayrimenkul sertifikaları ile öncelikle inşaat sektörüne konut veya ticari yapı projeleri için yeni bir finansman kaynağı sağlanması amaçlanmaktadır.

Diğer bir hedef, sertifikasyon yoluyla banka kredisi veya kendi birikimleri ile gayrimenkulün alım fiyatını karşılama imkânı olmayan kesimlere de, gayrimenkule yatırım yapabilme ve bu yatırımı birden fazla kişi yaparak veya uzun süre zarfına yayarak elde edilen sertifikaları doğrudan bir gayrimenkule dönüştürebilme veya sertifikalarını satarak getiri artışından yararlanabilme seçeneği tanımaktadır.

Amaçlanan diğer bir husus yatırımcılar açısından artacağı düşünülen gayrimenkul getirisine ortak olabilme imkânı yaratılmasıdır. Son düzenlemelerde bunlara ek olarak kentsel dönüşümün gerçekleştirilmesi için alternatif bir kaynak yaratılması düşüncesi de belirleyici bir unsur olarak karşımıza çıkmaktadır.

Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği’ndeki Son Değişikler

5 Temmuz 2013 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği (VII-128.2) (“Tebliğ”)[4] SPK tarafından belirlenmiş olan gayrimenkul sertifikalarının niteliklerini ve ihracında uyulması gereken hususları içerir.

Tebliğ uyarınca ihraççının yükümlü olduğu asli edim, ifa süresi içerisinde izahname veya ihraç belgesinde belirlenen esaslar çerçevesinde, gayrimenkul sertifikası sahipleri adına mülkiyetin tesis edilmesi ve bağımsız bölümün teslim edilmesidir. Tali edim ise ifa süresi içerisinde izahname veya ihraç belgesinde belirlenen esaslar çerçevesinde ihraççı tarafından tali edime konu gayrimenkul sertifikalarına karşılık gelen bağımsız bölümlerin satılması ve elde edilen satış tutarının gayrimenkul sertifikası sahiplerine, sahip oldukları gayrimenkul sertifikaları oranında dağıtılmasıdır.

Tebliğ’in yürürlüğe girmiş olduğu 2013 yılından sonra uygulaması olmamıştır. Tebliğ’e yürürlük kazandırmak amacıyla 2016 ve 2017 yıllarında önemli değişiklikler getirilmiştir. 3 Ağustos 2016 tarihinde getirilen değişiklikler uyarınca asli edim kullanım sürelerinin bitimini müteakip asli edim talebiyle başvurmayan veya ihraç belgesinde belirtilmiş olan şartları yerine getiremeyen yatırımcıların tali edimi kabul ettikleri kabul edilir. Yurtdışına da satışa sunulabilen gayrimenkul sertifikaları bağlamında Tebliğ’de herhangi bir düzenleme bulunmamakla birlikte, asli edimin ifası bakımından izahnamelerde 2644 Sayılı Tapu Kanunu ve ilgili mevzuatın emredici hükümlerinin nazara alınması gerekmektedir.

7 Mart 2017 tarihinde Tebliğ’e son hali verilmiştir. Bu yeni düzenleme ile tali edim ifa süresi bitiş tarihi itibariyle satılamayan bağımsız bölümlerin olması durumunda, bu bağımsız bölümlere karşılık gelen gayrimenkul sertifikalarının itfası için ilgili gayrimenkul sertifikalarının vadesinden önceki üç aylık dönemde borsada oluşan ağırlıklı fiyatların ortalaması esas alınır. Bu fiyatın hesaplanamaması veya hesaplanan fiyatın Borsa veya SPK tarafından tespit edilmesi halinde değer tespiti, yaptırılacak bir değerleme raporu uyarınca olacaktır.

Ayrıca, son değişikliklerle gayrimenkul sertifikalarının halka arzında asli ve tali edimlerin yerine getirilmesi için alınması gereken banka garantisi zorunluluğu kaldırılmış fakat yapı denetim kuruluşları tarafından hazırlanacak olan fizibilite raporlarına ilişkin çeşitli esaslar düzenlenmiştir[5].

Son değişiklikle özellikle ihraçtan elde edilen fonların kullanım şeklinin ayrıntılı olarak düzenlendiği görülmektedir. Düzenleme uyarınca ihraçtan elde edilen fonlar gayrimenkul projesi dışında başka bir amaçla kullanılmayacak, rehin edilemeyecek, teminat gösterilemeyecek, kamu alacaklarının tahsili amacı da dâhil haczedilemeyecek, bunlar hakkında ihtiyati tedbir kararı verilemeyecek ve iflas masasına dâhil edilemeyecektir. Bu bağlamda 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun emredici hükümlerinin Tebliğ hükümleri ile çelişenlerinin nasıl uygulanacağı ve bu yönde bir kanun değişikliğine gidilip gidilmeyeceği merak konusudur.

Kentsel Dönüşüm Amaçlı Projeler

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm projelerine gayrimenkul sertifikaları ile finansman sağlanması halinde, Tebliğ uyarınca bir takım farklı düzenlemeler karşımıza çıkmaktadır. Örneğine son yıllarda çokça rastladığımız kentsel dönüşüm projelerinin finansmanında, TOKİ'nin yanı sıra İller Bankası ve belediyeler ile bağlı ortaklıkları ve iştirakleri de sisteme dâhil edilmiştir. Yeni düzenleme ile diğer ihraçlarda aranmakta olan, TOKİ, İller Bankası ve bunların bağlı ortaklıkları ve iştiraklerinin ihraççı olmadığı ancak tamamen veya kısmen sahip olduğu arsa ve arazilerin gayrimenkul projesine konu edildiği ihraçlarda, ihraççının gayrimenkul projesinin gerçekleştirileceği arsanın mülkiyetine münferiden sahip olması ve arsa tapusunun kat irtifakı tapusuna çevrilmesi veya arsa üzerinde ihraççı lehine kat irtifakı tesis edilmiş olması zorunluğu aranmamaktadır.

Tebliğ yeni getirilen düzenleme uyarınca kentsel dönüşüm projeleri kapsamında yapılacak ihraçlarda projenin gerçekleşmemesi veya bir yıldan aşağı olmamak üzere belirlenecek süreden fazla gecikmesi halinde ihraç değerinden aşağı olmamak üzere belirlenecek tutar ve ihraç belgesi veya izahnamede belirtilmişse cezai şart tutarı ödenerek itfa edilebilecektir. Son getirilen değişiklikler uyarınca TOKİ, İller Bankası ve bunların bağlı ortaklıkları ve iştiraklerinin ihraççı veya garantör olduğu kentsel dönüşüm projelerine ilişkin ihraçlarda fizibilite ve inşaat ilerleme raporları ilgili kurumca hazırlanabilmektedir. Ayrıca Tebliğ’e getirilen bir düzenleme ile kentsel dönüşüm projelerine ilişkin düzenlenen istisnalara ilişkin olarak SPK tarafından başvuru bazında farklı esaslar belirlenebileceği belirtilmektedir.

Projenin Gecikmesi ve Gerçekleşmemesi

Tebliğ uyarınca, inşaat projesinin, izahname veya ihraç belgesinde belirtilen ifa sürelerinde ve esaslar çerçevesinde yerine getirilemeyeceğinin anlaşıldığı tarihten itibaren 15 iş günü içerisinde bir fizibilite raporu hazırlanır ve 180 günü aşmamak suretiyle ek süre talep edilir. Bu süre sonunda veya ek süre talebinde bulunulmaması halinde vade sonunda edimlerin yerine getirilememesi veya getirilemeyeceğinin anlaşılması projenin gerçekleşmemesi olarak kabul edilecek olup, ihraççı, bu durumda gayrimenkul sertifikalarının itfa bedelini ve izahname veya ihraç belgesinde düzenlenen cezai şartı yatırımcılara ödemekle yükümlüdür.

2017 yılında getirilen yeni değişiklik ile ihraççının bu yükümlülüğünü yerine getirememesi durumundaysa Türk Ticaret Kanunu'ndaki genel kurul toplantılarına benzer şekilde "gayrimenkul sertifikası sahipleri toplantısı” yapılarak projenin tamamlatılması veya yetkili kuruluş nezdinde bloke edilen fonun ve gayrimenkul projesinde ihraca konu olan ancak tamamlanmayan kısmın satılarak bedelinin sahip olunan gayrimenkul sertifikaları nispetinde yatırımcılara iadesi hususu görüşülerek karara bağlanır.

Sonuç

Gayrimenkul sertifikası modelinin, ihraççılar açısından gayrimenkul projelerine düşük maliyetli finansman sağlaması, tasarruf sahipleri açısından ise yatırım veya gayrimenkul sahibi olmak amacıyla kullanılması ve kentsel dönüşüm projelerinde uygulanması mümkün görülmektedir. 2013 yılından itibaren devam eden uygulamaya ilişkin çabaların ardından TOKİ’nin ihraççı olduğu bir konut projesi yakın zamanda halka arz edilecektir. Tebliğ’de yapılan son değişikliklerin özellikle kamu tarafından yürütülecek kentsel dönüşüm projelerine ilişkin olması da göz önüne alındığında başarılı bir ilk uygulamanın piyasalar için yol gösterici olma şansı bulunmaktadır.

[1] Henderson on Derivatives > Part II The technology, the products and the ISDA definitions > Chapter 3 The third and fourth waves of innovation > Property index derivatives.

[2] Dolun, L. (2007). İpoteğe Dayalı Konut Kredisi (Mortgage). Ankara: Türkiye Kalkınma Bankası A.Ş. Ekonomik ve Sosyal Araştırmalar Müdürlüğü.

[3] http://gazipublishing.com/media/uploads/images/GIID-MAKALELER/SAYI-3/2016.02.02no.pdf.

[4] http://www.spk.gov.tr/apps/Mevzuat/MevzuatGoster.aspx?nid=171282.

[5] http://www.spk.gov.tr/duyurugoster.aspx?aid=20130705&subid=0&ct=c.