Ercüment Erdem Av. Sevgi Ünsal Özden

Kira Sözleşmelerinde Yeni Dönem

Haziran 2020

Giriş

Bilindiği gibi, Türk Borçlar Hukuku’na ilişkin kapsamlı düzenlemeler getiren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) 1 Temmuz 2012’de yürürlüğe girdi. TBK’nın yürürlüğe girmesinden hemen sonra yürürlüğe giren 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'a (“6217 Sayılı Kanun”) eklenen Geçici 2. Madde kapsamında ise, kiracının 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nda (“TTK”) tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarına ilişkin bazı hükümlerin 8 yıl süreyle uygulanmayacağı öngörüldü.

8 yıllık erteleme süresi 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle sona erdiğinden, yürürlüğü ertelenen dokuz madde bu tarihten itibaren uygulama alanı bulacaktır. 

İşbu Hukuk Postası makalesinde, 1 Temmuz 2020 itibariyle yürürlüğe giren TBK hükümleri incelenir ve bu hükümlerin kira sözleşmelerine etkileri ele alınır.

Genel Hükümler

TBK’nın kira sözleşmesine ilişkin hükümleri dördüncü bölüm altında yer almakta olup, bu bölüm üç ayrımdan oluşur. “Birinci ayırım”, “Genel Hükümler” başlığını taşır ve bu bölümde yer alan düzenlemeler genel nitelikte olduğundan TBK kapsamındaki her tür kira sözleşmesine uygulanabilir niteliktedir[1]. Ancak elbette somut duruma ilişkin ikinci ayırım veya üçüncü ayırım altındaki düzenlemelerde özel hüküm mevcut ise, genel hükümlere itibar edilmeyecektir. Temmuz 2020’den sonra uygulanacak genel hükümler başlığı altındaki yasal düzenlemeler aşağıdaki gibidir:

Kira İlişkisinin Devri (TBK m.323)

TBK m. 323 kapsamında kira ilişkisinin kiracı tarafından üçüncü kişilere devri düzenlenir. Dolayısıyla kiraya veren tarafın değiştiği bir devir ilişkisi bu maddenin kapsamına girmeyecektir. Buna göre, kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira sözleşmesini üçüncü bir kişiye devredemez. Ancak, kiraya veren, işyeri kiralarında haklı bir neden olmaksızın kira ilişkisinin devrine rıza vermekten de kaçınamayacaktır.

Maddenin devamında, kira ilişkisinin devri halinde müteselsil sorumluluk öngörülür. Bu kapsamda, kira sözleşmesini devreden kiracı kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu kabul edilir.

Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi (TBK m.325)

Kural olarak, kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Buna karşılık, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananın geri verilmesi halinde, kira sözleşmesinden doğan borçlar, TBK m.325 uyarınca kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Bununla birlikte, kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren ise, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

TBK m.325’in yürürlüğünden önce, 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu (“Mülga BK”) ve 6570 sayılı mülga Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (“GKHK”) kapsamında bu yönde herhangi bir yasal düzenleme mevcut değildi. Uygulama konu hakkında verilen, TBK m.325 ile paralel nitelikte Yargıtay kararlarıyla şekillenmekteydi[2]. İlgili Yargıtay kararlarında, kiracının erken tahliye nedeniyle anahtar teslim tarihinden itibaren makul süre kadar kira bedelinden sorumlu olduğuna karar verilmekteydi. TBK m.325’in yürürlüğe girmesiyle birlikte, Yargıtay içtihatlarında da kabul gören görüş ile benzer nitelikte bir düzenleme uygulama alanı bulacaktır.

Olağanüstü Fesihte Önemli Sebepler (TBK m. 331)

TBK m.331 uyarınca, taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, kira sözleşmesini yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Esasen Mülga BK kapsamında da bu konuya ilişkin benzer nitelikte bir düzenleme mevcuttu. Ancak TBK m.331 kapsamında, Mülga BK’nın önemli sebeplerden dolayı sözleşmeyi bozan tarafın diğer tarafa tazminat ödemesine ilişkin 2.fıkrasına yer verilmemiştir. Bunun yerine, hâkimin durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlayacağı belirtilmiştir. Bu durumda, maddenin yürürlük tarihi itibariyle fesih halinde bildirimde bulunan tarafın her durumda ve tam tazminat ödemekle yükümlü olmayacağı değerlendirilebilir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümler

TBK m. 339’da “konut” veya “çatılı işyeri” kavramı tanımlanmamış olup bu kavramların tespiti için öğretiye, uygulamaya ve Yargıtay içtihatlarına bakılır. Konut ve çatılı işyerleri için m. 339 ilâ 356’da düzenlenen özel hükümler uygulama alanı bulur. Ancak çatısız işyeri kira sözleşmeleri genel hükümlere tabidir. Bunun yanı sıra, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında da konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler uygulanmaz.

Temmuz 2020 itibariyle yürürlüğe giren konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin düzenlemeler ise aşağıdaki gibidir:

Bağlantılı Sözleşme (TBK m. 340)

Mülga mevzuatta karşılığı olmayan bir başka yasal düzenlemelerden biri olan TBK m.340, bağlantılı işlem yapma yasağına ilişkindir. Hüküm uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersiz kabul edilir. Burada bahsedilen geçersizlik kira sözleşmesine ilişkin değil; sadece bağlantılı sözleşmeye ilişkindir. Bu düzenleme ile amaçlanan kiracının kira sözleşme yapma ihtiyacının kötüye kullanılarak, kira haricinde başka yükümlülükler altına sokulmasını önlemektir[3].

Kiracının Güvence Vermesi (TBK m. 342)

Uygulamada “depozito” olarak adlandırılan güvence verme durumu TBK m.342 kapsamında düzenlenir. Mülga BK çerçevesinde bu yönde bir hüküm bulunmamaktaydı. Ancak Yargıtay içtihatlarında kira sözleşmelerine eklenen depozitoya ilişkin hükümler geçerli kabul edilmekteydi[4].

Temmuz 2020’de yürürlüğe giren yasal düzenleme kapsamında ise, bundan sonraki süreçte, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamayacaktır. Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmış ise kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Kıymetli evrakın güvence olarak verilmesine karar verildiyse, söz konusu kıymetli evrak bankaya depo edilir. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Bununla birlikte, şayet kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili yasal yollara başvurduğunu, icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirir ise, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlü olacaktır.

Kira Bedelinin Değiştirilmesi (TBK m. 343)

Söz konusu yasal düzenleme uyarınca, Temmuz 2020’den itibaren kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Bu kuralın tek istisnası kira bedelinin belirlenmesi halidir.

Ancak benzer nitelikte bir düzenleme GKHK m.9’da yer aldığından söz konusu hükmün yürürlüğe girmesi uygulamada herhangi bir değişiklik yaratmayacaktır.

Kira Bedelinin Belirlenmesi (TBK m. 344)

Kira bedelinin belirlenmesine dair esasları ortaya koyan işbu yasa hükmü Mülga BK veya GKHK kapsamında olmayan yeni bir düzenlemedir. Ancak 6217 Sayılı Kanun’dan sonra da 7161 sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un (“7161 Sayılı Kanun”) 56 ve 59. maddeleri ile bazı değişikliklere uğramıştır. 2019 yılında yapılan bu değişiklik ile maddenin birinci ve ikinci fıkrasında yer alan “üretici fiyat endeksindeki artış” ibarelerinin “tüketici fiyat endeksindeki (“TÜFE”) on iki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilmiştir. Ayrıca 6217 Sayılı Kanun’un Geçici 2.maddesine eklenen hüküm kapsamında ise, kira sözleşmelerinde yukarıda bahsi geçen tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hükmün, kiracının TTK’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerin olduğu işyeri kiralarında ve akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanacağı kararlaştırılmıştır. Madde gerekçesi[5] dikkate alındığında,  kiracının TTK’da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiraları ile ilgili kira sözleşmeleri bakımından da, 1 Temmuz 2020 tarihi beklenmeksizin, TBK m. 344 hükmünde yer alan TÜFE şartının uygulanacağının düzenlendiği değerlendirilebilir. Tüm bu nedenlerle, esasen söz konusu yasal düzenlemenin 1 Ocak 2019 tarihi itibariyle uygulamada olduğu da söylenebilir.

Hükmün üçüncü fıkrası ile getirilen düzenleme uyarınca ise, taraflarca anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Maddenin son fıkrasında ise kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılması halinde kira bedelinin belirlenmesinde dikkate alınacak esaslara yer verilir. Mülga BK çerçevesinde bu konu hakkında bir hüküm bulunmadığından, kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlenmiş olması halinde taraflar artış oranlarını sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde serbestçe belirleyebiliyordu. Ancak bu hükmün yürürlüğüyle birlikte, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır[6].

Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı (TBK m. 346)

TBK m.346’ya göre, kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Maddenin devamında ise, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına dair anlaşmaların geçersiz olacağı öngörülür. Özellikle cezai şart açısından uygulamada etki yaratacak bu değişikliğe dair esasların ilerleyen dönemlerde verilecek üst derece mahkemelerinin kararlarıyla şekilleneceği söylenebilir.

Sözleşmenin Dava Yoluyla Sona Erdirilmesinde Dava Sebeplerinin Sınırlılığı (TBK m. 354) 

Söz konusu hüküm uyarınca, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez. Bir başka deyişle, kiraya verenin dava yoluyla kiracının tahliyesini talep edebileceği haller TBK’da belirtilenler ile sınırlıdır. Esasen benzer nitelikte bir düzenleme mülga GKHK m.8’de yer aldığından, ertelemenin sona ermesi uygulamada ciddi bir değişikliğe neden olmayacaktır.

Sonuç

8 yıllık erteleme süresinin sona ermesiyle birlikte, özellikle kiracı lehine hükümler içeren yukarıda özet şeklinde açıkladığımız yasal düzenlemeler yürürlüğe girdi. Mülga mevzuatta karşılığı olmayan ve ciddi sınırlar öngören bazı yeni maddelerin kira sözleşmelerine etkisi zamanla görülecek; uygulamasına dair usul ve esaslar ise konu hakkında verilecek üst derece mahkemesi kararlarıyla şekillenecektir.

[1] Yavuz, Cevdet: Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), İstanbul 2012, 10. Bası, s. 179.

[2] Yargıtay 3. HD, E. 2017/4599, K. 2018/12416, 5.12.2018; Yargıtay 6. HD, E. 2015/10215, K. 2016/5589, 03.10.2016.

[3] Yavuz, s. 265.

[4] Yargıtay 3. HD, E. 2007/3101, K. 2007/3517, 13.3.2007; Yargıtay 3. HD, E. 2019/2519, K. 2019/10687, 26.12.2019.

[5] 7161 Sayılı Kanun madde gerekçeleri için bkz. https://www2.tbmm.gov.tr/d27/2/2-1369.pdf (Erişim tarihi: 27.06.2020)

[6] Mevzuatta belirtilen istisnalar dışında, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar uyarınca taraflar menkul ve gayrimenkul kiralarında kira bedelini döviz cinsinden belirleyememektedir.