Kira Sözleşmelerinden Doğan Uyuşmazlıkların Tahkim Yoluyla Çözülmesi

Mayıs 2012

Kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkların tahkim yoluyla çözülmesi, tahkime elverişli olmayan konularda verilen hakem kararlarının iptal edilebilmesi ve tenfiz engeli oluşturması nedeniyle büyük önem taşır.Gerçekten de, tahkime elverişli olmayan bir konuda verilen hakem kararları, iptal davasına ve tenfiz aşamasında tenfizin reddine konu olabilir.Bu nedenle, kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkların tahkime elverişliliği, incelenmesi gereken bir husus olarak karşımıza çıkmaktadır.

Genel Olarak

Bilindiği gibi alternatif bir uyuşmazlık çözüm yolu olan tahkim, ancak tahkime elverişli konularda söz konusu olabilir. Tahkime elverişlilik, bir uyuşmazlığın tahkim yolu ile çözümlenip çözümlenmeyeceği şeklinde tanımlanabilir[i]. Tahkime elverişlilik konusuna ilişkin temel prensip, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (“HMK”) m. 408’de yer alır. Bu madde uyarınca, taşınmaz mallar üzerindeki ayni haklardan veya iki tarafın iradelerine tabi olmayan işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklar tahkime elverişli değildir. Tahkime elverişliliğe ilişkin düzenlemeler HMK’nın yanı sıra, 4686 sayılı Milletlerarası Tahkim Kanunu’nda (“MTK”) da yer alır. MTK m. 1/4 uyarınca ilgili kanun, Türkiye’de bulunan taşınmaz mallar üzerindeki ayni haklara ilişkin uyuşmazlıklar ile iki tarafın iradelerine tabi olmayan uyuşmazlıklarda uygulanmaz. Bu düzenlemelerle, tarafların iradeleri dışında kalan konularda tahkimin uyuşmazlık çözüm yolu olarak belirlenemeyeceği düzenlenmiştir.

Kira Sözleşmelerinden Doğan Uyuşmazlıkların Taşınmazın Aynına İlişkin Olmaması

HMK ve MTK’da yer alan düzenlemeler, “taşınmaz mallar üzerindeki ayni haklara ilişkin uyuşmazlıklar”ın tahkim yoluyla çözülemeyeceği yönündedir. Bu ifadeden yola çıkan bazı yazarlar, kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkların taşınmazın aynına ilişkin olmadığı ve bu nedenle kira uyuşmazlıklarının tahkim yoluyla çözülebileceği yönünde görüş beyan etmektedir[ii].

Gerçekten de, kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin değildir. Ancak, taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin olmamasına rağmen, kira sözleşmelerinden doğan bazı uyuşmazlıkların tarafların iradesine tabi olmayan uyuşmazlıklar kapsamına girebileceği gözden kaçırılmamalıdır. Kaldı ki, Yargıtay’ın da kira sözleşmelerinden doğan kira bedelinin tespiti ve tahliye davalarının tahkime elverişli olmadığı yönünde kararları vardır. Bu husus, aşağıda incelenecektir.

Kira Bedelinin Tespiti ve Tahliye Davaları

Kira sözleşmelerine ilişkin bazı uyuşmazlıkların, konunun kamu düzenini ilgilendirmesi ve tarafların o konudaki iradelerinin kanun koyucu tarafından sınırlandırılmış olması bakımından, tahkime elverişli olmadığı savunulmaktadır.
Yargıtay, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’dan (“6570 sayılı Kanun”) doğan kira bedelinin tespitine ilişkin uyuşmazlıkların tahkim yoluyla çözülemeyeceğini içtihat etmektedir:
“Taraflar, aralarındaki uyuşmazlığı gidermek için serbestçe anlaşma yapabiliyorlar ve bu anlaşma mahkemenin kararına gerek olmaksızın geçerli ise, o uyuşmazlık hakkında tahkim sözleşmesi ( ya da tahkim şartı ) yapılabilir. … Yargıtay’ın yerleşik uygulamalarına göre, kira bedelinin tesbiti davalarında tahkim yoluna başvurulamaz. Kira tesbiti hususu kamu düzenini ilgilendirdiği için, tarafların serbest iradeleri ile kira parasını karşılaştırmaları ancak belli ölçüler ve sınırlar dâhilinde mümkündür. Dolayısıyla bu hususta tarafların tasarruf yetkileri sınırsız değildir. Kaldı ki kiracı, kiralayanın talep ettiği kira bedelini de ödemek zorunda değildir.” (Yargıtay 3. H.D.’nin 2.12.2004 tarihli, 2004/13018 E., 2004/13409 K. sayılı kararı)

Kira bedelinin tespiti, devletin sosyal politikasını ilgilendirmekte olup, tarafların bu konuda serbestçe tasarruf etmeleri mümkün değildir. Bu nedenle, kira bedelinin tespiti davalarının tahkime elverişli olmadığı söylenebilir.

Yargıtay ayrıca, kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkin uyuşmazlıkların da tahkime elverişli olmadığı yönünde kararlar vermektedir[iii]. Yargıtay kararlarında, tahliye davalarında sulh hukuk mahkemelerinin görevli olduğuna ilişkin görev kuralının mevcut olması ve konunun kamu düzenini ilgilendirmesi bakımından uyuşmazlığın hakemler tarafından çözümlenmesinin mümkün olmadığını belirtmektedir.

Tacirler Arasında Akdedilen Kira Sözleşmeleri

6570 sayılı Kanun, kiracının daha güçsüz olan taraf olması nedeniyle, kiracıyı korumaya yönelik hükümler içermektedir. Bilindiği gibi bu kanun; konut ve işyeri kiraları arasında, veya tacirler ve tacir olmayanlar arasında akdedilen kira sözleşmeleri arasında herhangi bir ayrım yapmamaktadır. Ancak, iki tarafını da tacirlerin oluşturduğu kira sözleşmelerinde, taraflardan birinin daha güçsüz olduğunu söylemek mümkün değildir.

Almanya ve İsviçre gibi bazı Avrupa ülkelerinde, sadece konut kiralarına ilişkin uyuşmazlıkların milletlerarası ticari tahkimin dışında tutulmasının söz konusu olduğu belirtilmektedir[iv]. Söz konusu ayrımın yerinde olduğunu söylemek mümkündür. Gerçekten de, ticari kullanım için yapılan ve taraflarını tacirlerin oluşturduğu kira sözleşmelerinde, tarafların herhangi birinin diğerine oranla daha güçsüz konumda ve korunmaya muhtaç olması söz konusu değildir.
Bunun yanı sıra, tacirlerin basiretli davranma yükümlülüğü bulunmaktadır. 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 20/2. maddesi uyarınca, her tacirin ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi lâzımdır[v]. Basiretli tacir olarak hareket etmesi gereken tacirlerin, kira sözleşmelerine koyulan tahkim şartının doğuracağı sonuçları bilmediklerini iddia etmeleri mümkün olmayacaktır.

Sonuç

Kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar; nitelikleri ve uyuşmazlığın tarafları bakımından
farklılık gösterebilmektedir. Bu nedenle, söz konusu uyuşmazlıkların tahkime elverişli olup olmadıklarının tespitinde, somut olaya göre bir değerlendirme yapılmalıdır. Yargıtay, kira bedelinin tespiti ve kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkin uyuşmazlıkların tahkime elverişli olmadığını içtihat etmektedir. Ancak, özellikle iki tarafı da tacir olan kira sözleşmelerinde, zayıf olan tarafın korunması söz konusu olmadığından, tahkime elverişlilik çok daha geniş yorumlanabilmelidir.


[i] AKINCI, Ziya, Milletlerarası Tahkim, 2. Baskı, Ankara 2007, s. 284 (“AKINCI”).
[ii] AKINCI, s. 203; HUYSAL, Burak, Milletlerarası Ticari Tahkimde Tahkime Elverişlilik, İstanbul 2010, s. 135-136 (“HUYSAL”).
[iii] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 10.07.1970 tarihli, 3170 E., 3032 K. sayılı kararı.
[iv] HUYSAL, s. 134.
[v] Bu prensip, 01.07.2012’de yürürlüğe girecek olan 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 18/2. maddesinde de tekrar edilmektedir.