Ercüment Erdem Doç. Dr. H. Murat Develioğlu

Kiralananın Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra El Değiştirmesi

Ekim 2017

Giriş

Bilindiği üzere, sözleşmelerin nispiliği prensibi uyarınca bir sözleşme sadece o sözleşmenin tarafları arasında hüküm doğurur. Kira sözleşmesi de nispî bir sözleşmedir ve bunun sonucunda da kiraya veren, kiralanan üzerinde üçüncü bir kişiye üstün hak tanırsa, kural olarak, kira sözleşmesinin tarafı olmayan üçüncü kişinin kiralananı kiracıya kullandırma borcu olmamalıdır. Ancak Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) 310 vd. maddelerinde farklı bir kural getirildi. Aşağıda öncelikle eski Türk Borçlar Kanunu’nun (“eTBK”) uygulandığı dönemdeki düzenleme incelenecek, ardından da anılan hükümler ele alınacaktır.

eTBK Zamanındaki Düzenlemeler

eTBK m. 254’te satım ile kiranın infisahı düzenlenmişti. Anılan hüküm uyarınca, kiralananın kullanımının kiracıya bırakılmasından sonra kiraya veren tarafından veya icra ve iflas takibi sonucu üçüncü bir kişiye devredilmesi halinde, kiracının kiralananı kullanmaya devam edebilmesi üçüncü kişinin sözleşmenin devam etmesini “kabul etmesi”ne bağlı idi. Bu “kabul”ün hukukî sonuçlarının  bir borca katılma mı, yoksa sözleşme devri mi olduğu tartışmalıydı.

Bununla beraber, taşınmaz kiralarının bir kısmı açısından uygulama alanı bulan 6570 sayılı Kanun uyarınca ise, sözleşmenin kanunen devri söz konusuydu. Buna göre, yeni malik kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası amacıyla iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek şartıyla altı ay sonra Tahliye davası açabilirdi (m. 7/b. d). Belirtilen süre içinde ihtarda bulunmayan yeni malik ise, sözleşmenin tarafı haline geliyordu.

6098 Sayılı TBK ile Getirilen Düzenlemeler

Yukarıda da belirttiğimiz üzere, TBK m. 310 vd. maddelerinde yeni düzenlemeler yer almaktadır. Öncelikle TBK m. 310’a göre, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralananın herhangi bir sebeple el değiştirmesi halinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Hükmün uygulanması açısından kiralanın satım sözleşmesi yoluyla el değiştirmesi zorunlu olmayıp, geçerli bir şekilde devredildiği sürece, farklı hukukî sebeplerle mülkiyet hakkı edinen kişi de kira sözleşmesine taraf olabilir. Miras bırakanın külli halefleri ise TBK m. 310 kapsamında kira sözleşmesine taraf olamaz.

Bu noktada, TBK m. 311 hükmü göz ardı edilmemelidir. Önemli bir yenilik getiren bu düzenlemeye göre sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralananın üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir aynî hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır. Bu ayni haklara örnek olarak, üst hakkı ve intifa hakkı verilebilir.

TBK m. 310 gereği kiralanın 3. kişiye devri ile kira sözleşmesinden doğan tüm hak ve borçlar yeni malike geçer. Kira sözleşmesinin bu şekilde devri kanun koyucu tarafından mülkiyetin devrine bağlanarak kendiliğinden gerçekleşir. Dikkat edilmelidir ki, burada söz konusu olan yalnızca kira sözleşmesinin devridir, kiracı kiraya verene karşı başka borçlar altına girmişse bunlar yeni malike geçmez. Kira sözleşmesinin kanunî düzenleme gereğince kendiliğinden devredilmesi – kanunî devir – nedeniyle TBK m. 310’a dayalı devirler, TBK m. 323’e dayanan ve sözleşmenin devri sözleşmesinin yapılmasını ya da yenilik doğuran mahkeme kararının verilmesini gerektiren sözleşme devirlerinden ayrılmaktadır.

TBK m. 310’da kiralananın sözleşmenin kurulmasından sonra el değiştirmesi halinde üçüncü kişinin sözleşmeye taraf olabileceği düzenlenmişse de kiralananın kiracının kullanımına bırakılmasının gerekip gerekmediğine ilişkin bir açıklamaya yer verilmemiştir. Bu husus tartışmalıysa da, İsviçre ve Türk öğretisinde, kiralananın kiracının kullanımına bırakıldıktan sonra el değiştirmesi halinde TBK m. 310’un uygulanacağı belirtilmektedir[1].

Öğretide değinilen bir başka tartışma ise, TBK m. 310 kapsamında kiralananı devreden kişinin kiraya veren sıfatını da taşımasının gerekip gerekmediğidir. İsviçre Borçlar Kanunu’nun aynı hususu düzenleyen 261. maddesinde kiralananın mülkiyetini devreden kişinin aynı zamanda kiraya veren olması halinde üçüncü kişinin kira sözleşmesine taraf olabileceği belirtilmiştir. TBK m. 310 da ise bu yönde bir düzenlemeye yer verilmemiştir.

TBK m. 310 kapsamında gerçekleşen devirde, kira sözleşmesinden doğan hak ve borçların yeni malike geçişi ileriye etkili olarak gerçekleşir; sözleşmenin devrinden önce muaccel olan borçlar bakımından kiracı devredene karşı sorumlu olmaya devam eder. Üçüncü kişiler tarafından verilen rehin ve kefaletler bakımından ise TBK m. 198/2 hükmü uygulama alanı bulur; yani borcun güvencesi olarak rehin veren üçüncü kişinin ve kefilin sorumlulukları ancak onların, borcun üstlenilmesine yazılı olarak rıza göstermeleri hâlinde devam eder.

Sonuç

6098 sayılı Borçlar Kanunu kiralanın devri ile ilgili iki büyük yenilik getirmektedir. Bunlardan ilki uyarınca kiralananın kiraya veren tarafından üçüncü bir kişiye devredilmesi ile üçüncü kişinin kendiliğinden – kanun gereği – sözleşmenin tarafı haline gelmesi iken; diğeri üçüncü kişinin mülkiyet değil de kiracının hakkını etkileyen bir aynî hak kazanması halinde de sözleşmenin tarafı haline gelmesidir.

[1] Alper GÜMÜŞ, Yeni 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, İstanbul 2012, s. 147 vd.