Ercüment Erdem Av. Alper Uzun

Kiralayanın Hapis Hakkı

Nisan 2017

Giriş

Kira bedeli ödenmediği takdirde kiralayanın taşınmazı kiracının kullanımına sunmaktan kaçınmak gibi bir imkânı olmaması, kiralayanın kiracıya karşı özel bir koruyucu hakka sahip olmasını gerektirmiş ve kiralayana, kira alacağını teminat altına alma ve bu alacağına daha güvenli yollardan kavuşma imkanı tanınmıştır.

Rehin; bir borçlunun borcunu teminat altına almak için taşınır veya taşınmaz üzerinde kurulan ayni hak anlamına gelmektedir. Hapis Hakkı da, taşınır rehinlerine bir örnek teşkil etmektedir. Türk Medeni Kanunu’nun (“TMK”) 950 ve devamı hükümlerinde düzenlenen hapis hakkı ile alacaklı; borçluya ait olup, borçlunun rızasıyla zilyedi bulunduğu taşınırı veya kıymetli evrakı, borcun muaccel olması ve niteliği itibarıyla bu eşyanın alacak ile bağlantısı bulunması hâlinde, borç ödeninceye kadar hapsedebilir. Borç yerine getirilmez veya yeterli teminat gösterilmezse, alacaklı; borçluya önce bildirimde bulunarak, hapsettiği şeylerin paraya çevrilmesini isteyebilmektedir.

İşte bu genel düzenleyici hapis hakkı çerçevesinde, Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) kira sözleşmesine dair bölümünde; kira alacağıyla ilgili olarak kiralayana özel bir hapis hakkı düzenlenmiştir. Böylece kiralayan lehine, kira alacağının teminatı olarak, kiracıya ait haczi kabil taşınır üzerinde kullanılmak üzere kanuni bir rehin hakkı olan hapis hakkı tanınmıştır.

Taşınmaz kirasından kaynaklanan uyuşmazlıklar ile günlük hayatta sıkça karşılaşılmasına karşın; hapis hakkı uygulaması aynı sıklıkta görülmemektedir. TMK’daki hapis hakkının daha özel ve farklı bir şekli olan TBK’da düzenlenen hapis hakkının nasıl uygulanacağı ise İcra ve İflas Kanunu’nda (“İİK”) m. 270 ve devamında gösterilmiştir.

Kanuni Düzenlemeler ve Uygulama

TBK’nın Kiralayan Lehine Hapis Hakkını düzenleyen 336. Maddesi şöyledir:

“Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir.”

Ayrıca aynı kanunun 338. Maddesi hükmü de şöyledir:

 “Kiracı, taşınmak veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak istediği takdirde, kiraya veren, alacağını güvence altına almasını sağlayacak miktardaki taşınırı, sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir.

Alıkoyma kararının konusu olan eşya, gizlice veya zorla götürülürse, götürülmelerinden başlayarak on gün içinde kolluk gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilir.”

TBK’daki düzenlemeyle ilgili olarak, İİK’nın “Hapis Hakkı İçin Defter Yapılması” başlıklı 270. Maddesi hükmü şöyledir:

“Kiralıyan evvelce yapılması lazım gelen icrai takibi yapmadan haiz olduğu hapis hakkının muvakkaten muhafazası için icra dairesinin yardımını isteyebilir.

Teahhurunda tehlike varsa zabıtanın yahut nahiye müdürünün de yardımı istenebilir.

İcra dairesi üzerlerinde hapis hakkı bulunan eşyanın bir defterini yapar ve rehinleri paraya çevirme yoluyla takip talebinde bulunması için kiralıyana on beş günü geçmemek üzere münasip bir mühlet verir.”

Görüleceği üzere, işbu kanuni düzenlemeler, kira alacaklısına kira alacağının tahsili ve kiralanan taşınmazın tahliyesi hakkına ilaveten kiracının mülkiyetindeki ve kiralanan taşınmazda bulunan “haczi kabil” mallar üzerinde hapis hakkı (bir başka ifade ile rehin hakkı) tanımaktadır.

Hapis hakkı tesisinin iki aşaması bulunmaktadır.

Bunlardan ilki, hapis hakkının tesis edilmesi, yani rehnin koyulmasıdır. Kiralayan, işlemiş 1 yıllık ve işlemekte olan 6 aylık kira alacağının teminat altına alınması için, kiralananda bulunan taşınırlar üzerinde hapis hakkı tesisi talep edebilmektedir.

Bu hakkın tesisi için, İİK m. 270/1 uyarınca; alacaklı kiralayan öncelikle icra müdürlüğüne (veya sulh hukuk mahkemesine) başvuracaktır. Bu talep uygun bulunduğu takdirde, İİK m. 270/3 uyarınca, icra müdürlüğü görevli memur veya konusunda uzman bilirkişi ile kiralanan taşınmaza giderek, kiracıya ait menkul malların ne olduğunu ve miktarını tespit edecek, değerlerini belirleyecek ve bunlara ilişkin bir defter tutularak, hapis hakkı tesis edilecektir.

Hapis hakkının ikinci aşaması ise alacağın takibi aşamasıdır. Bu noktada alacaklı kiralayan, İİK m. 270/2 uyarınca, kendisine verilen (ve 15 günden fazla olmayan) süre içerisinde, rehnin paraya çevrilmesi yolu ile icra takibi başlatmak zorundadır. Bu takibin başlatılmaması halinde hapis hakkı ortadan kalkacaktır. Takip aşamasında, İİK’nın “Taşınır Rehninin Paraya Çevrilmesi” başlıklı 145. Madde ve devamı hükümleri uygulanacaktır.

Eski Borçlar Kanunu’nda, kiralanan taşınmazın süslenmesine yarayan eşyalar üzerinde de hapis hakkı kullanılabileceği düzenlenmiş iken, yürürlükte bulunan TBK’da bu düzenlemeye yer verilmemiştir. Hapis hakkı tesis edilecek eşyanın kiralananda bulunması, kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan eşya olması gerekmektedir. Tabii ki bu eşyaların İİK m. 82 uyarınca haczi kabil eşyalar olması da gerekmektedir. Hapis hakkı, ürün kirasına da, TBK m. 580/2 uyarınca konaklama tesisleri, otopark ve benzeri yerleri işletenlerin alacaklarına da uygulanır. Hapis hakkı, kiralananda bulunan alt kiracının da eşyalarına uygulanabilmektedir. Öte yandan hapis hakkı tesis edilen taşınırların kendisine ait olduğunu iddia eden üçüncü kişinin bulunması halinde, üçüncü kişinin bu malların kendisine ait olduğunu ispat etmesi gerekecek ancak bu yeterli olmayacaktır. Üçüncü kişinin istihkak davasının kabulü için, kiralayan alacaklının, hapis hakkına konu taşınırın kiracıya ait olmadığını bildiğini yahut bilmesi gerektiğini ileri sürmesi (ispat etmesi) gerekmektedir.

Hapis hakkına konu eşya ile ilgili koruma hükümleri de bulunmaktadır. TBK m. 338/2 uyarınca, alıkoyma kararının konusu olan eşya, gizlice veya zorla götürülürse, götürülmelerinden başlayarak on gün içinde kolluk kuvvetleri yardımıyla kiralanana geri getirilir. İİK m. 271/1’e göre ise gizlice veya cebirle götürülen hapis hakkına konu eşya, götürülmesinden itibaren on gün içinde icra dairesinin emri ile ve zabıta kuvvetiyle geri alınabilir.

Sonuç

Kiralayana tanınan hapis hakkı, kiralayanın kira sözleşmesinden doğan alacağını teminat altına almak ve bir derece daha güvenli yollarla bu alacağına kavuşmasını sağlamak amacını taşımaktadır. Hapis hakkı, taşınır rehnine dair özel bir düzenleme olup, kaynağını Türk Borçlar Kanunu’ndan almakta ve İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde uygulanmaktadır. Kiralayan, işlemiş 1 yıllık ve işlemekte olan 6 aylık kira alacağının teminat altına alınması için, kiralananda bulunan taşınırlar üzerinde hapis hakkı tesisini ve daha sonra rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatarak bu alacağının tahsilini talep edebilmektedir.