Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Aynî Hak Edinimi

Eylül 2010

Yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimine ve kullanımına ilişkin usul ve esaslar Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Edinimine İlişkin Yönetmelik (RG, 12 Kasım 2008, S. 27052) ile düzenlenmekteydi. Yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı aynî hak edinimi Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Ayni Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik (RG, 6 Ekim 2010, S. 27721) ile yeniden düzenlendi ve 2008 tarihli Yönetmelik yürürlükten kaldırıldı.

Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Ayni Hak Edinimini Mümkün Kılan Hukuki Dayanaklar

Yabancı yatırımcılar tarafından kurulan veya yabancı yatırımcıların iştirakçisi olduğu tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmeleri, 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu  (“DYYK”) m. 3/d’de düzenleniyordu. Bu hüküm uyarınca yabancı yatırımcıların Türkiye'de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türk vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı aynî hak edinmeleri serbestti. Ancak, söz konusu düzenleme, Anayasa Mahkemesi’nin 11 Mart 2008 tarihli kararı uyarınca iptal edildi.

Anayasa Mahkemesinin iptal kararı nedeniyle oluşan boşluk, Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Edinimine İlişkin Yönetmelik (“Eski Yönetmelik”) ile dolduruldu. Eski Yönetmelik Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Ayni Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik’in (“Yeni Yönetmelik”) yürürlüğe girdiği 6 Ekim 2010 tarihine kadar uygulanmaya devam edildi.

Yurt Dışında İkamet Eden Türk Vatandaşlarına Uygulanacak Hükümler

Eski Yönetmelik m. 1’de yönetmeliğin amacının yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimine ve kullanımına ilişkin usul ve esasları düzenlemek olduğu belirtiliyordu. Yeni Yönetmelikte, bu maddeye yeni bir fıkra eklenerek yurtdışında ikamet eden Türk vatandaşlarına yönelik bir düzenleme de getirildi. Yurt dışında ikamet eden Türk vatandaşları, doğumla Türk vatandaşı olup da çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybedenler ve kendileri ile birlikte işlem gören çocukları tarafından Türkiye’de kurulan veya iştirak edilen şirketleri, şirkette yabancı ortak olmaması kaydıyla, Türk vatandaşlarının tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilir. Böylece uygulamada sorun yaratan bir konu da açıklığa kavuşturuldu.

Kimler Yabancı Yatırımcıdır?

Eski Yönetmelikte, yabancı yatırımcı kavramı tanımlanmıyordu. Bu eksiklik, Yeni Yönetmelikte giderildi. Yeni Yönetmelik m. 3 uyarına yabancı yatırımcı, Türkiye'de yeni şirket kuran ya da menkul kıymet borsaları dışında hisse edinimi veya menkul kıymet borsalarından en az %10 hisse oranı veya aynı oranda oy hakkı sağlayan edinimler yoluyla mevcut bir şirkete ortak olan yabancı ülke vatandaşlığına sahip gerçek kişiyi, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiyi ve uluslararası kuruluşu ifade eder.

Başvuru Usulü ve Başvuruların Değerlendirilmesi

Yeni Yönetmelik m. 4 uyarınca, taşınmaz mülkiyeti edinmek isteyen şirketler, maddede sayılan belgelerle, taşınmazın bulunduğu yerdeki Valilik İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğüne başvurur. Yeni Yönetmelik, mülkiyet edinimi talebinin şirketin ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konusu çerçevesinde olup olmadığının, Sanayi ve Ticaret İl Müdürlüğünce incelenmesi usulünü kaldırdı. Artık tüm inceleme Koordinasyon Müdürlüğünce yürütülür. Yeni Yönetmelik m. 4’te sayılan belgeler sınırlı sayıdadır. Yatırımcıdan bundan başka belge istenemez. Bu hüküm çeşitli kamu kuruluşlarının keyfi uygulamalarının önüne geçmesi açısından yerindedir. Ancak başvuru belgelerinin tam ve eksiksiz olması gerekir. Başvuruya ilişkin işlemler bu şartla başlatılır.

Başvuru sadece ipotek tesisine yönelikse, başvuru taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu sicil müdürlüğüne yapılır.

Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Belirlenmesi

Yeni Yönetmelik, Eski Yönetmeliğe paralel olarak, askeri yasak bölge, askeri güvenlik bölgesi, Genelkurmay Başkanlığı’nın teklifi üzerine askerî yasak bölgelere yakınlığı veya diğer stratejik nedenlerle tespit edilecek bölgeler ve özel güvenlik bölgelerini, farklı hükümlere bağlar. Yeni Yönetmelik m. 6 uyarınca, taşınmazın bu bölgelerde yer alması durumunda Valilik, diğer başvuru belgelerinin birer suretini Genelkurmay Başkanlığı veya yetkilendireceği komutanlıklara göndererek, mülkiyet edinimi talebinin ülke güvenliği açısından uygun olup olmadığını, on beş gün içinde bildirmesini talep eder. Bu süre içinde cevap verilmediği takdirde mülkiyet edinimi talebinin ülke güvenliği açısından uygun olduğuna hükmedilerek işlem yapılır.

Eğer taşınmaz yasak kapsamında değilse, Valilik tarafından tescil işleminin yapılması için şirkete ve tapu sicil müdürlüğüne yazılı bilgi verilir. Tescil talebi de, bu bildirimin şirkete ulaşmasından itibaren üç ay içinde yapılır. Süre aşılırsa, başvuru yenilenir. Süre aşımının bu kadar ağır bir yaptırıma bağlanması gereksizdir. En azından mücbir nedenlerin varlığı halinde bir istisna getirilmesi uygun olurdu.

Sınırlı aynî hak edinimlerinde de aynı usul uygulanır. İpotek tesisi için talep valiliğe başvurulmasızın doğrudan taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu sicil müdürlüğüne yapılır.

Başvuru sonucu olumsuz çıkarsa, Valilik tarafından şirkete, işleme karşı kanun yolları ve süreleri de belirtilerek, bilgi verilir.

Yerli Sermayeli Şirketlerin Yabancı Sermayeli Hale Gelmesi

Bir şirketin yabancı sermayeli şirket haline geldiği, Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu Uygulama Yönetmeliği (RG, 20 Ağustos 2003, S. 25205) uyarınca Hazine Müsteşarlığına bildirilir. Hazine Müsteşarlığı bu bilgileri aylık olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne gönderir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, bu şirketlerin Eski Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden sonra edindikleri taşınmazlarla ilgi bilgileri valiliklere gönderir. Valilikler de taşınmaza ilişkin bilgileri Genel Kurmay Başkanlığı veya yetkilendireceği komutanlıklara göndererek taşınmazın yasak bölge kapsamında bulunup bulunmadığını araştırır. Taşınmaz yasak bölge kapsamında değilse, şirketten Yeni Yönetmelik m. 4 (c)’de düzenlenen taahhütname istenir. Taşınmaz yasak bölge kapsamındaysa Yeni Yönetmelik m. 4 (c) ve (d)/(e)’de sayılan belgeler istenir ve ilgili birimler konuyu ülke güvenliği açısından inceler. Değerlendirme sonucunda mülkiyet edinimi ülke güvenliği açısından sakıncalı bulunursa, şirketin de görüşü alınarak konu valilik bünyesinde oluşturulan Komisyona iletilir. Komisyon, şirkete, sakıncaları gidermesi için 45 gün süre verebilir. Yeniden yapılan inceleme sonucunda sonuç olumsuz olursa, Komisyon Yeni Yönetmelik m. 14 uyarınca taşınmazın tasfiyesi için valiliğe bildirimde bulunur.

Edinilen Taşınmazların Kullanımı

Yeni Yönetmelik kapsamında edinilen taşınmazların veya sınırlı aynî hakların şirketin ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konuları çerçevesinde kullanılıp kullanılmadığı Komisyon tarafından değerlendirilir. İncelemeler öncelikle dosya üzerinden gerçekleşir. Gerekli görülürse yerinde inceleme de yapılır.

Taşınmazın veya sınırlı aynî hakkın Yeni Yönetmelik hükümlerine aykırı kullanıldığı anlaşılırsa, durum şirkete bildirilir ve şirketten 30 gün içinde cevap istenir. Komisyon tarafından şirkete bir defaya mahsus olmak üzere 6 aylık bir süre verilerek, kullanımın ana sözleşme hükümlerine uygun hale getirilmesi istenir. Eğer yapılan değerlendirme sonucunda sonuç olumsuz çıkarsa, taşınmazın Yeni Yönetmelik m. 14 uyarınca tasfiye edilmesi amacıyla valiliğe bildirimde bulunulur.

Taşınmazın Tasfiyesi

Taşınmaz veya sınırlı aynî hakların Tapu Kanunu ve Yeni Yönetmelik hükümlerine aykırı kullanıldığının saptanması durumunda valilik tarafından Maliye Bakanlığına bildirimde bulunulur. Maliye Bakanlığı da şirkete tasfiyeyi gerçekleştirmesi için 6 aylık süre verir. Bu süre haklı sebeplerin varlığı halinde bir defaya mahsus uzatılabilir. Bu süre içinde tasfiyenin gerçekleştirilememesi durumunda tasfiye, genel hükümler uyarınca Maliye Bakanlığı tarafından gerçekleştirilir. Tasfiyeden elde edilen gelir, masraflar düşüldükten sonra, hak sahibi adına açılacak bir banka hesabına yatırılır.

Geçiş Hükümleri

Yeni Yönetmeliğin yürürlüğe girdiği 6 Ekim 2010 tarihinden önce başlamış ve henüz sonuçlandırılmamış işlemler hakkında Yeni Yönetmelik hükümleri uygulanır.

Yeni Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce edilen taşınmazların ve sınırlı aynî hakların şirket ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konuları çerçevesinde kullanılıp kullanılmadığı Yeni Yönetmelik uyarınca değerlendirilir.

Sonuç

Eski Yönetmeliğin eleştirilen pek çok yönünün yapılan değişikliklerle düzeltildiği görülüyor. Öncelikle, yabancı yatırımcı kavramının tanımı verilerek, doğabilecek karışıklıklar önlendi. Taşınmaz mal ediniminin şirket ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konularına uygunluğunun denetlenmesi sisteminden vazgeçildi, şirketten bu yönde alınan taahhüt yeterli görüldü. Başvurunun herhangi bir basamağında inceleme yapması öngörülen kurumlara bir süre sınırı getirildi ve böylece işlemlerin keyfi uzamasının önüne geçildi. Ayrıca başvuru sırasında istenecek belgelerin sınırlı olarak sayılmasıyla farklı uygulamalar önlendi. Bu yeni hükümlerin, farklı Valiliklerin uygulamasında bir yeknesaklık sağlanması kaydıyla, yabancı yatımcıların taşınmaz mal ve sınırlı aynî hak kazanımlarını önemli ölçüde kolaylaştıracağını ve hızlandıracağını düşünüyorum. Ancak, konunun önemi ve özellikle tasfiyeye ilişkin hüküm ve sonuçları dikkate alındığında Kanunla düzenlenmesi daha uygun ve hukuk güvenliği açısından daha yerinde olurdu. Sonuç olarak Anayasa Mahkemesinin DYYK m. 3/d’yi iptal kararı üzerine doğan bir boşluğun kanun yapma tekniği açından Yönetmelikle değil yine bir kanun hükmüyle doldurulması gerekirdi.