Ercüment Erdem Av. Özge Kısacık

Yeni Bir Vergi Uyuşmazlık Konusu: Değerli Konut Vergisi

Ocak 2021

7194 sayılı Dijital Hizmet Vergisi ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun (“7194 sayılı Kanun”) ile getirilen ve Türkiye için oldukça yeni ve tartışmalı olan Değerli Konut Vergisi (“DKV”) uyarınca, bina vergi değeri 5.000.000 TL (2021 yılı için 5.227.000)’yi aşan ve mesken niteliğine haiz taşınmazlar, emlak vergisine ilave olarak vergiye tabi tutulur.

Söz konusu vergiye ilişkin getirilen eleştiriler ve açılan davalar neticesinde, 20 Şubat 2020 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7221 sayılı Kanun ile DKV’de pek çok değişiklik yapıldı ve DKV yürürlük tarihi 2021 yılına ertelendi. DKV’nin 2021 yılı itibariyle uygulanmaya başlaması ile birlikte yakın zamanda yayımlanan Değerli Konut Vergisi Genel Tebliğ (“Tebliğ”) ile birlikte ise DKV’nin usul ve esaslarına ilişkin ayrıntılara yer verildi.

DKV’ye ilişkin gerçekleşen pek çok değişikliğe rağmen DKV’nin gerek eşitlik ilkesi gerekse ödeme gücüne göre vergilendirme ilkesine aykırı olduğu düşüncesiyle konuya ilişkin tartışmaların süreceği bekleniyor. Bu kapsamda, DKV’ye ilişkin olarak mükellefler DKV beyannamesini ihtirazi kayıt ile vererek dava açma yoluna gidebilir.

Değerli Konut Vergisinin Kapsamı ve Mükellefiyetin Tespiti

Türkiye sınırları içinde bulunan ve bina vergi değeri 5.000.000 TL’yi (2021 yılı için 5.227.000 TL) aşan mesken nitelikli taşınmazlar, DKV’nin konusunu teşkil eder.  DKV uygulamasında “mesken nitelikli taşınmaz” kavramı ise Tebliğ’de “mesken niteliğini haiz binalar ile birden fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda her bir bağımsız bölüm” şeklinde açıklanır. Her bir bağımsız bölüm ise vergilendirme açısından ayrı ayrı değerlendirilir.

Tebliğ uyarınca taşınmazın mesken niteliğine haiz olup olmadığı hususunun değerlendirilmesinde, taşınmazın kayıtlardaki niteliğinin yanında fiilen kullanım durumuna da bakılır. Bu düzenleme dikkate alındığında; tapu kayıtlarında mesken olarak yer alan ancak fiilen işyeri olarak kullanılan taşınmazlar için vergi alınmaması ve bu durumun tespiti için ayrıca vergi idaresi tarafından yoklama yapılması gerektiği düşünülür.[1]

7221 sayılı Kanun öncesinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce ilgili mevzuat kapsamında yapılan veya yaptırılan değerleme sonucunda belirlenen ve değeri 5.000.000 TL ve üzerindeki taşınmazlar, ilgilileri tarafından ulaşılabilecek şekilde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün internet sitesinde ilan edilir ve ilgilisine ayrıca tebliğ edilirdi. Ancak, aynı zamanda emlak vergisinin konusuna giren konutların rayiç değerlerinin emlak vergisi için takdir komisyonları tarafından DKV için ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından takdiri, uygulamada farklı rayiç değerlerin tespitine yol açabileceğinden değişiklik kaçınılmazdı.[2]  Son değişiklikler uyarınca emlak vergisi için de geçerli olan bina vergi değeri, DKV’ye tabi taşınmazların rayiç değerlerinin belirlenmesinde esas alınır.

Bununla birlikte, DKV’nin mükellefi, (i) mesken nitelikli taşınmazların maliki, (ii) varsa intifa hakkı sahibi, (iii) her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf edenlerdir. Bir mesken nitelikli taşınmaza paylı mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükellef olurlar. Elbirliği ile mükellefiyette ise malikler vergiden müteselsilen sorumludurlar.

DKV mükellefiyeti;

  • Mesken nitelikli taşınmazın bina vergi değerinin ilgili yıl için geçerli beyan sınırını (tutarını) aştığı tarihi,
  • Vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması (örneğin kapsama giren taşınmazın satın alınması veya intikal etmesi) halinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi,
  • Muafiyetten yararlanıldığı durumlarda muafiyetin sukut ettiği (kaybedildiği) tarihi

takip eden yıldan itibaren başlar.

Değerli Konut Vergisinin Matrahı ve Oranı

7221 sayılı Kanun öncesinde DKV hesabında belirli matrah dilimleri ve sabit oranlar öngörülmekte iken değişiklik ile birlikte isabetli ve nispeten daha hakkaniyetli bir uygulama benimsenerek artan oranlı vergi sistemi getirildi. Bu kapsamda, mevcut düzenleme uyarınca DKV için 2021 yılında geçerli olacak matrah ve vergi oranları aşağıdaki gibidir:

  • 227.000 TL ile 7.841.000 TL arasında olanlar (bu tutar dahil), 5.227.000 TL’yi aşan kısmı için binde 3,
  • 455.000 TL’ye kadar olanlar (bu tutar dahil), 7.841.000 TL’si için 7.842 TL, fazlası için binde 6,
  • 455.000 TL’den fazla olanlar 10.455.000 TL’si için 23.526 TL, fazlası için binde 10.

Önemle belirtmek gerekir ki; mesken nitelikli taşınmaza gerek elbirliği ile mülkiyet gerekse paylı mülkiyet halinde malik olunması durumunda da matrah olarak taşınmazın toplam değeri esas alınır.

Değerli Konut Vergisinde Muafiyet

7221 sayılı Kanun ile getirilen en önemli değişikliklerden biri de Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanların bu taşınmazı için beyanname vermeyeceği ve vergi ödemeyeceği hususudur. Bu kapsamda Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanlar bu taşınmaza ilişkin beyanname vermez ve herhangi bir bildirimde bulunmazlar.

Bununla birlikte, DKV kapsamına giren birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların DKV’nin konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil) için DKV muafiyeti uygulanır. Muafiyet, bu kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları halinde hisselerine ait kısım için de uygulanır. Bu kapsamda, DKV kapsamına giren mesken nitelikli birden fazla taşınmazı olanlar en düşük değerli olan taşınmazları hariç diğer taşınmazları için beyanname verir. Bu kapsamda beyan edilmeyen ve fakat DKV kapsamına giren taşınmazlar için ise Tebliğ ekinde yer verilen form doldurulur ve beyannameye eklenir.

Son olarak, aşağıda belirtilen mesken nitelikli taşınmazlar, DKV’den muaftır:

  • Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin, üniversitelerin ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın maliki veya intifa hakkına sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar,
  • Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı ve merkezi Türkiye’de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye’deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar,
  • Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz satışa devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar (ilk satışa, devir ve temlike konu edilmediği sürece muafiyet uygulanır.) (arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar dahil)

Değerli Konut Vergisinin Beyanı, Ödeme Süresi ve Ödeme Yeri

DKV, Tebliğ ekinde yer alan 1 veya 2 No’lu “Değerli Konut Vergisi Beyannamesi” ile Şubat ayının 20’nci (2021 yılı için 22 Şubat) günü sonuna kadar taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine beyan edilir. Mükellefler beyannamelerini verir iken mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yer belediyesinden beyanname verilen yıl ve bir önceki yıla ilişkin bina vergi değerini gösteren belgeyi alarak beyannameye ek yaparlar.  Beyanname üzerine tahakkuk eden vergi, Şubat ve Ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir.

Beyannamelerin elektronik ortamda verilmesi de mümkün olup; bu durumda beyannameye eklenecek bina vergi değerini gösterir belge, beyannamenin verildiği tarihi takip eden 15 gün içinde elden veya posta yoluyla ilgili vergi dairesine tevdi edilir. DKV beyannamesi hâlihazırda gelir veya kurumlar vergisi mükellefiyeti olunması halinde bu vergiler bakımından bağlı olunan vergi dairesine; halihazırda gelir veya kurumlar vergisi mükellefiyeti bulunmaması halinde ise;

  • İlgili gayrimenkulün bulunduğu yere hizmet veren vergi dairesine,
  • Birden fazla gayrimenkul beyan edilecekse, bu gayrimenkullerden herhangi birinin bulunduğu yere bakan vergi dairesineverilir.

Tebliğ uyarınca yıl içinde mükellefiyetin başlamasını gerektirecek durumun meydana gelmesi halinde mükellefiyet takip eden yıldan itibaren başlar ve beyanname de takip eden yılın Şubat ayının 20 nci günü sonuna kadar verilir. Örneğin; DKV’ne tabi mesken nitelikli taşınmazı 2020 yılı içerisinde satın alan kişinin mükellefiyeti takip eden yıldan itibaren başlar ve beyanname 2021 yılı Şubat ayının 20 nci günü sonuna kadar verilir.

Değerli Konut Vergisine İlişkin Tartışmalı Konular ve Değerlendirmeler

DKV’nin 7194 sayılı Kanun ile düzenlenmesi ile birlikte pek çok tartışma ve uyuşmazlık ortaya çıkmıştır. Söz konusu tartışmalar ve yargıya intikal eden uyuşmazlıklar 7221 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikler uyarınca azalmış ve DKV kapsamına giren mükellef sayısı azalmıştır. Tüm bu gelişmelere rağmen,  DKV’nin pek çok anayasal ilkeye aykırılığı sebebiyle DKV’ne ilişkin tartışmaların ve uyuşmazlıkların devam edeceği bekleniyor.

Öncelikle, yukarıda ayrıntısı ile belirtildiği üzere DKV’nin yalnızca mesken nitelikli taşınmazlar üzerinden alınması ve fakat işyeri niteliğinde olan değerli taşınmazlardan alınmamasının adil olmadığı ve düzenlemenin kötüye kullanılmasına müsait olduğu düşünülür. Söz konusu durum servet vergisi niteliğinde olan DKV’nin de düzenleme amacına aykırılık teşkil ettiği gibi hukuk tekniği açısından da yanlıştır.

Bununla birlikte, aynı taşınmaz üzerinden hem emlak vergisi hem de DKV alınması ise aynı servet unsurunun birden fazla kez vergilendirilmesi, mükerrer vergilendirme açısından eleştiriye açık bir başka durumdur. Bu şekilde taşınmazların malikleri çifte vergilendirmeye maruz kalacak olup; söz konusu durum aynı zamanda anayasal ilkelerden eşitlik ilkesine ve ölçülülük ilkesine de aykırılık oluşturur. Bu uygulama sebebiyle ortaya çıkan mükerrer vergilendirmenin önüne geçmek amacıyla emlak vergisi ve DKV’nin tek bir vergi altında düzenlenmesi ve birleştirilmesinin daha doğru bir vergilendirme yöntemi olacağı düşünülür.[3]

Tüm bu tartışmalar ile birlikte; DKV için belirlenen sınırın altında kalan birçok taşınmaza sahip olan (Örneğin 4.000.000 TL değerinde 4 adet mesken nitelikli taşınmaza sahip olan) bir kişinin DKV mükellefi olmaması ve fakat 5.000.000 TL değerinde 2 adet taşınmazı olan kişinin DKV mükellefi olması eşitlik ilkesi ve ödeme gücüne göre vergilendirme ilkesi bakımından da aykırılık teşkil eder.

Tüm bu aykırılıklar ve tartışmalar göz önüne alındığında, DKV mükelleflerinin şubat ayında beyannamelerini ihtirazi kayıt ile vererek akabinde vergi mahkemeleri nezdinde dava yoluna başvurulması önerilir.

Sonuç

7194 sayılı Kanun ile Emlak Vergisi Kanunu’na eklenen ve düzenlendiği günden bu yana pek çok tartışmaya konu olan DKV, 2021 yılı itibari ile uygulanmaya başlamış olup; ilk DKV beyannamesinin 20 Şubat 2021 tarihine kadar ilgili vergi dairelerine verilmesi gerekir. Ancak pek çok anayasal ilkeye aykırı olduğu düşünülen DKV’ne ilişkin olarak mükelleflerin beyannamesini yukarıda belirtilen hususlar dikkate alınmak suretiyle ihtirazi kayıtla vermesi ve akabinde dava yoluna başvurması değerlendirilmesi gereken bir durumdur. Bu kapsamda DKV’nin ilerleyen dönemde de gündemi meşgul etmesi bekleniyor.

[1] Sağlam, Erdoğan: Değerli konut vergisi beyan ve ödeme yükümlülüğü başladı; verginin konusuna hangi taşınmazlar giriyor, verginin mükellefi kim?, https://t24.com.tr/yazarlar/erdogan-saglam/degerli-konut-vergisi-beyan-ve-odeme-yukumlulugu-basladi,29500 (Erişim tarihi: 21.01.2020).

[2] Noyan, Özgür: “Değerli Konut Vergisine Karşı Dava Açmalı mıyız?”, Vergi Algı, https://vergialgi.net/degerli-konut-vergisine-karsi-dava-acmali-miyiz (Erişim tarihi: 18.01.2021).

[3] Sağlam.