Ercüment Erdem Av. Özgür Kocabaşoğlu

Yeni Koronavirüs (COVID-19) Salgını Kapsamında Kira Sözleşmelerinin Uyarlanması

Ekim 2020

Giriş

Bursa 4. Bölge Adliye Mahkemesi (“Mahkeme”), verdiği örnek oluşturabilecek nitelikteki kararıyla COVID-19 salgını nedeniyle kira sözleşmesinin uyarlanması gerektiğine hükmetti. Mahkeme 2020/1103 E. 2020/1008 K. sayılı ve 28.09.2020 tarihli kararında (“Karar”), yerel mahkemenin 01.05.2020 tarihinden geçerli olmak ve COVID-19 salgının etkili olduğu dönem boyunca geçerli olmak üzere aylık 11.500 TL olarak ödenmesi konusundaki ihtiyati tedbir talebinin reddine ilişkin ara kararını incelemiştir.

Uyarlanması istenen ve hakkında ihtiyati tedbir talebinde bulunulan taşınmaz, 01.01.2020 başlangıç tarihli ve 8 yıl süreli kira sözleşmesi ile restoran olarak kullanılmak üzere aylık 23.000 TL kira bedeli ile davacıya kiraya verilmiştir. Davacı/kiracı pandemi sürecinde iş hacminde düşüş olduğunu belirterek ve pandemi süresince geçerli olmak üzere kiranın uyarlanmasını talep etmiş ve bu dönem boyunca aylık kira parasının 11.500 TL olarak ödenmesi için ihtiyati tedbir talep etmiştir. Mahkeme, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) Madde 138’de düzenlenen “Aşırı İfa Güçlüğü” koşullarının somut olayda oluşup oluşmadığını incelemiş ve 01.05.2020 tarihinden itibaren işleyen henüz ödenmemiş kiraların ve bu karar tarihinden itibaren işleyecek kiraların aylık 11.500 TL olarak ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir konulmasına hükmetmiştir.

Uyarlama Sebebi Olan Aşırı İfa Güçlüğüne Genel Bakış

Öncelikle taraflar arasında akdedilmiş kira sözleşmesinde, salgın hastalık veya mücbir sebebe ilişkin uygulanabilecek bir hüküm bulunuyorsa, sözleşme serbestisi ilkesi gereği bu hükmün öncelikli olarak uygulanması sözkonusu olur. Bu çerçevede imzalanmış kira sözleşmelerinde, mücbir sebep haline ilişkin hüküm bulunması ve mücbir sebep olarak sayılan haller arasında “salgın hastalık” haline yer verilmiş olması durumunda, sözleşmede öngörülen düzenlemeye uygun davranılması ve taraflarca öngörülen imkânlara başvurulması gerekir.

Salgının ve alınan tedbirlerin mücbir sebep oluşturmadığı kabul edilirse; TBK m. 138’de düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü” hükmü gereğince sözleşmenin uyarlanması talep edilebilir. Genel hüküm niteliğindeki bu madde, sözleşmenin uyarlanmasını düzenler ve kira sözleşmelerini de ilgilendirir. Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kira bedellerinin uyarlanmasına ilişkin önem arz eden “Aşırı İfa Güçlüğü” maddesi; kira bedelinin Türk Lirası olarak belirlenen sözleşmeler için de geçerlidir.

Kira Sözleşmeleri ve Uyarlama Şartları

TBK m. 138 uyarınca, sözleşmenin hâkim tarafından uyarlanması için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

  • Sözleşme şartlarında olağanüstü ve öngörülemez nitelikte değişiklik olması,
  • Bu değişikliğin borçludan kaynaklanmaması,
  • Bu değişikliğin, sözleşmenin yapıldığı sıradaki mevcut olguları, ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmesi,
  • Borçlunun borcunu ifa etmemiş veya dengelerin aşırı derecede bozulmasına dayalı haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması.

Mahkeme, imkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temelinin, Türk Medenî Kanunu m. 2’de öngörülen dürüstlük kuralı olduğunu belirtir.  Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması için dört koşulun sağlanması gerektiğini kabul eder. Uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını ister. Aşağıda, Karar uyarınca TBK m. 138 şartlarının ne şekilde değerlendirildiği daha ayrıntılı olarak incelenecektir.

Sözleşme Şartlarında Olağanüstü ve Öngörülemez Nitelikte Değişiklik

TBK m. 138 uyarınca bir sözleşmenin uyarlanabilmesi için, sözleşmenin akdedilmesinden sonra ifasını etkileyecek olağanüstü bir durumun meydana gelmiş olması ve bu olağanüstü durumun sözleşmenin şartlarında esaslı nitelikte değişikliğe yol açması gerekir[1].

İçişleri Bakanlığı tarafından hazırlanan 16.03.2020 tarihli Genelge ("Genelge") uyarınca lokanta ve kafeler dâhil olmak üzere birçok işletmenin faaliyetin COVID-19 salgını nedeniyle geçici süreyle durdurulmuştur. Karar’da davacının da içinde bulunduğu işletmeler açısından yaşanan bu durum şu şekilde belirtilmiştir:

Yeni koronavirüs (Covid-19) salgını Mart 2020 ayından itibaren ülkemizde görülmeye başlanmış ve bu kapsamda hastalığın yayılmasının kontrol altına alınması amacıyla çeşitli tedbirlere başvurulmuştur. Bu tedbirler kapsamında olmak üzere zaman zaman ve ihtiyaç durumuna göre sokağa çıkma yasağı uygulanması, iş yerlerinin kapatılması veya esnek çalışma, evden çalışma gibi değişkenlik gösteren tedbirler uygulanmış olup, salgının etkilerinin ve yetkili kurumlarca alınan tedbirlerin halen devam ettiği bilinmektedir.

Bu boyuttaki salgın hastalık, gerek dünyada gerekse ülkemizde şu ana kadar tecrübe edilmemiş sonuçlar doğurmuş, özellikle bazı sektörlerin salgından ve alınan tedbirlerden daha fazla etkilendiği görülmüştür.”

Sözleşmenin uyarlanması için TBK’nın öngördüğü diğer bir koşul, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü durumun sözleşmenin kurulması esnasında öngörülemeyen ya da öngörülmesi beklenmeyen bir durumundan kaynaklanmış olmasıdır. Ortaya çıkan olağanüstü durum öngörülebilir olsa da, sözleşmenin kurulması esnasında, sözleşme üzerindeki etkisi, taraflarca önceden öngörülemeyebilir[2]

Mahkeme, yaşanılan salgın hastalık sürecinin taraflarca öngörülemeyeceğini belirtmiş; salgın hastalık sürecinin TBK m. 138’te belirtilen olağanüstü durum olduğunu kabul etmiştir. Karar uyarınca salgın kapsamında alınan tedbirlerin etkileri sektörlere ve işin yapıldığı yere göre farklılık gösterdiğinden bu olağanüstü durum karşısında tüm sözleşmelere önceden belirlenmiş bir şekilde müdahale edilemez. Mahkeme, kiranın uyarlanması talep edildiğinde mahkemece salgının ve alınan tedbirlerin bizzat kiracı üzerindeki etkileri değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamıştır. Mahkeme, kiracının restoran olarak işlettiği kiralananda paket servis yöntemi ile işine devam ettiğini belirtmiş, yine de süreç ve alınan tedbirlerin davacının iş hacminde belirli etkilerinin olabileceğini öngörmüştür.

Değişikliğin Borçludan Kaynaklanmaması

Taraflarca sözleşmenin akdedilmesinden sonra olağanüstü durumun meydana gelmesinde uyarlama talebinde bulunan tarafın bu duruma sebebiyet vermemiş olması gerekmektedir[3]. Karar’da açıkça belirtilmese de COVID-19 salgının oluşmasında davacının bir kusuru bulunmadığı açıktır. Ayrıca somut olay ve değişen durum çerçevesinde, borçlunun borcunu ifa etmesi, dürüstlük kuralı uyarınca beklenemez olmalıdır. Dürüstlük kuralı uyarınca, borçlunun olağanüstü durumun ortaya çıkmasından sonra da özenli davranması gerekir[4].  Mahkeme, bu koşulun somut olayda sağlanıp sağlanmadığına kararında açıkça yer vermemekle birlikte davacının paket servis ile işletmeye devam etmesinden bahsetmesi burada davacının olağanüstü durumun ortaya çıkmasından sonra da özenli davrandığına ilişkin bir ifade olarak yorumlanabilir.

Değişikliğin, Sözleşmenin Yapıldığı Sıradaki Mevcut Olguları, İfanın İstenmesini Dürüstlük Kurallarına Aykırı Düşecek Derecede Borçlu Aleyhine Değiştirmesi

TBK m. 138’ de belirtilen bir başka şart ise; sözleşmenin kurulması esnasında mevcut olan şartların mağdur aleyhine ifanın kendisinden dürüstlük kuralına aykırı düşecek şekilde istenemez hale gelmesidir[5]. Sözleşmenin uyarlanması, dürüstlük kuralı dikkate alınarak değerlendirilir. Yargıtay yerleşik kararlarında sözleşmenin uyarlanabilmesi için sözleşmenin ifasının mağdur için çekilmez hale gelmesini şart olarak belirlemiştir[6]. Ek olarak, sözleşmenin uyarlanabilmesi için olağanüstü durumun edimler arasındaki dengeyi bir taraf aleyhine açık ve ağır bir şekilde bozması gerekir. Taraflardan biri, durum değişikliğinin riskine katlanması gerekiyorsa, uyarlama söz konusu olmayacaktır[7].

Mahkeme, bu olumsuz duruma kiraya verenin sebep olmadığını göz önünde bulundurmuş ve oluşan yükün sözleşmenin her iki tarafı üzerine dağıtılacak şekilde sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması gerektiğini belirtmiştir.

Borçlunun Borcu İfa Etmemiş ya da İfanın Aşırı Güçleşmesinden Doğan Haklarını Saklı Tutularak İfa Etmiş Olması

TBK’nın 138. maddesi gereğince borçlunun borcu ya hiç ifa etmemiş ya da ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekir. TBK m. 138, ifa edilmiş edimler açısından geriye etkili olarak sözleşmenin uyarlanmasını mümkün kılar. Ancak ifanın aşırı güçleşmesinden doğan hakların saklı tutularak ifa edilmiş olması gerekir. Dolayısıyla, kira bedelinin uyarlanması davasının ileri etkili olarak açılabileceği görüşünün, uyarlama yönündeki hakların saklı tutulması durumunda bir önemi kalmaz[8].

Karar’da görüşülen davacının bir talebi de işyerine ilişkin kiranın 01.05.2020 tarihinden ve COVID-19 salgının etkili olduğu dönem boyunca geçerli olmak üzere, aylık 11.500 TL olarak ödenmesi konusunda ihtiyati tedbir kararı verilmesine ilişkindir. Mahkeme, aşırı ifa güçlüğü şartlarının oluştuğunu tespit etmiştir. Kiracının geçmiş kira borçlarını ödeyip ödemediği; ödedi ise, çekince koyup koymadığı Karar’dan anlaşılmamaktadır.

İhtiyati Tedbir Kararı

İhtiyati tedbir kararı verilmediğinde kiracı dava sonuçlanıncaya kadar kirasını tam olarak ödemek zorunda kalacak olup, temerrüde düşürülüp tahliye sağlandıktan sonra kiranın uyarlanmasının herhangi bir anlamının kalmayacağı anlaşılmaktadır. Mahkeme, kiranın uyarlanmasına ilişkin açılan davada, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 389/1’de gösterilen "ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi" koşulunun mevcut olduğuna ve bu nedenle eksik ödenecek kira bedeline ilişkin ihtiyati tedbir kararı verilmesi gerektiğine hükmetmiştir. Bununla birlikte COVID-19 salgını geçici bir dönem olup, uyarlamanın yalnızca bu dönemi kapsar şekilde yapılması ve salgının etkileri tamamen ortadan kalktığında ve kiracının iş durumu salgın öncesi normale döndüğünde kiranın eski haline gelmesi gerektiğini belirtmiştir.

Sonuç

Mahkemenin verdiği Karar birkaç açıdan önem arz etmektedir. Öncelikle TBK 138 uyarınca COVID-19 salgınının bir mücbir sebep olduğu ve bu nedenle kira sözleşmesinin uyarlanabileceği bir üst derece Türk mahkemesi tarafından kabul edilmiştir.

Buna ek olarak davacının mevcut kiraların salgının/mücbir sebebin etkileri devam ettiği sürece uyarlanması ve buna ilişkin ihtiyati tedbir kararı verilmesi talebini, davacı kiracının yapmış olduğu işin niteliği ve tüm koşullar ile taraflarca sunulan deliller göz önünde bulundurularak kiranın mahkemece takdir edilecek bir miktar üzerinden ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir kararı verilebileceği, ancak bu tedbir kararının mahkemece belirli aralıklarla veya tarafların müracaatı üzerine değerlendirilerek durum ve koşulların değişmesi halinde kaldırılması veya belirlenen yeni bir miktar üzerinden devam etmesi yönünde karar verilmesi gerektiğine hükmetmiştir.

Mahkeme salgın süresince restaurant olan iş yerlerinin etkilenme sürecinin aylara göre değişkenlik gösterdiğini ve bu etkilerin ne kadar daha devam edeceğinin belli olmadığını göz önünde bulundurarak ihtiyati tedbirin 6 ayda bir mahkemece gözden geçirilmesi ve yeni durumlara göre kaldırılması veya arttırılıp azaltılması hususlarında karar verilmesi gerektiğine hükmetmiştir.

[1] Baysal, Başak: Sözleşmenin Uyarlanması, , On İki Levha, 3. Baskı, 2019.

[2] Baysal, s. 256.

[3] Yargıtay 6. HD, 25.06.2015, E. 2015/4013, K. 2015/6417, “…uyarlama isteyen davacı fevkalade hal ve şartların çıkmasına kendi kusuru ile sebebiyet vermemelidir…”

[4] 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu, RG, S. 24607, 8.12.2011.

[5] Baysal, s. 286.

[6] Yargıtay 13. HD, 06.04.1995, E. 1995/145, K. 1995/3339; Yargıtay 13. HD, 09.06.2005, E. 2005/1874, K. 2005/9749.

[7] Baysal, s. 291.

[8] Gümüş, Prof. Dr. Mustafa Alper: Kira Sözleşmesi, Vedat Kitapçılık, 2. Baskı, İstanbul, 2012.