Ercüment Erdem Av. Berat Ataseven

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Uyarınca Kira Hukuku ile İlgili Ertelenen Hükümlerin İncelenmesi

Temmuz 2019

Giriş

2012 yılında yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”), Türk borçlar hukuku kapsamında yer alan konulara ilişkin çok sayıda yenilikçi ve kapsamlı hükümler getirmiştir. Bununla birlikte, TBK’da yer alan tüm maddeler aynı tarihte yürürlüğe girmemiştir, zira kiracının tacir olduğu ve kiralanan yerin işyeri olduğu kira ilişkileri (“Ticari Kira İlişkileri”) bakımından dokuz maddenin yürürlük tarihi 1 Temmuz 2020’ye ertelenmiştir. Bu çerçevede, bugün itibarıyla, ertelenen dokuz hükmün de yürürlüğe girmesi için 1 yıldan az bir süre olduğu gerçeği göz önüne alındığında, dokuz maddenin Ticari Kira İlişkileri üzerindeki potansiyel etkisi bakımından konunun yeniden gündeme getirilmesi uygun olacaktır.

Ertelenen Maddelere İlişkin Genel Giriş

TBK hükümleri uyarınca kira hukukunu düzenleyen maddeler, kiracıların lehine koruyucu hükümler ihtiva eder. Bu yaklaşımın ardındaki mantık, kiralayanın, kira sözleşmesinin şartlarını ve koşullarını belirlerken ona büyük bir avantaj sağladığı düşünülen pazarlık gücüne sahip olmasından ileri gelir. Bu durumun da, sözleşme görüşmeleri esnasında taraflar arasındaki güç dengesizliğine yol açtığı kabul edilir. Hal böyle olunca, kanun koyucu nisbi emredici hükümlere yer vererek, tarafların sözleşmede yer verecekleri hükmün kiracının durumunu TBK’da belirtilenden daha fazla ağırlaştıracak borç ve yükümlülüklere yer vermesinin önüne geçmeyi hedeflerken, öte yandan ise, şayet sözleşmede öngörülen şartların kiracıya TBK’da düzenlenenden daha iyi şartlar sağlaması halinde, tarafların TBK hükümlerinden farklı düzenlemelere yer verebilmelerinin de önünü açmıştır.

Öte yandan, kiracının tacir ve kiralanan yerin de işyeri olduğu kira ilişkileri bakımından ise artık eşit olmayanlar arasında süregelen bir sözleşme müzakeresi sürecinden bahsetmenin mümkün olmadığı tartışılabilecektir. Gerçekten de sözleşme müzakereleri döneminde, özellikle de finansal açıdan bakıldığında, kiracının yeterli finansal güce ve konuma sahip bir biçimde kendi ticari çıkarlarını gözeterek müzakereleri yürütebildiği görülebilir. Bu sebeple kanun koyucu, en azından belirli bir süre için, bu tür bir sözleşmesel yapıda herhangi bir tarafın yasalarca diğerinden daha fazla korunmaması gerektiği sonucuna varır.

Bu durumdan yola çıkarak, kira sözleşmelerinde kiracıları farklı açılardan koruyan, 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354’üncü maddelerden oluşan dokuz kanun maddesinin yürürlük tarihi, sadece Ticari Kira İlişkileri’yle sınırlı olmak üzere, 1 Temmuz 2020'ye ertelenmiştir. Bu amaçla, aşağıda hukuki sonuçları bakımından önemli olduğunu düşündüğümüz kanun maddelerinin değerlendirmelerine yer verilmiştir.

Erken Fesih - TBK m. 325

TBK’nın 325. maddesi kira sözleşmesinin kiracı tarafından erken feshini ve bunun sonuçlarını düzenler. İlgili madde, kiracının sözleşme süresinden önce kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshetmesi durumunda, kira sözleşmesinin kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için daha devam edeceğini belirtir. Bu madde ayrıca kiracıya, kira ilişkisini devralmaya hazır ve ödeme gücüne sahip başka bir kiracı bularak sözleşmeyi erken feshetme hakkı da tanır. Dolayısıyla, bu senaryoda da kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir.

TBK’dan önce yürürlükte olan mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda (eBK), ne erken feshe ilişkin ne de yeni kiracı bulmaya ilişkin herhangi bir madde bulunmamaktaydı ve bu nedenle, erken fesihten kaynaklanan uyuşmazlıklar Yargıtay içtihatlarıyla çözüme kavuşturulmaktaydı. Bu nedenle, erken feshe ilişkin Ticari Kira İlişkileri’nden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünde Yargıtay içtihadı başlıca kaynak olarak ele alınır. Bu konuda Yargıtay, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süreyi üç ay olarak kabul eder fakat erken feshin sonuçlarından kurtulabilmek için yeni bir kiracı bulma hakkını, eBK’nın da bu konuda bir düzenleme içermemesi sebebiyle kabul etmez.

Hal böyle olunca, kiralayanın eBK kapsamında önerilen yeni kiracıyı kabul etme yükümlülüğü bulunmadığından, Ticari Kira İlişkileri için bugün itibarıyla, kiracı kendisi yerine başka bir kiracı bulmak suretiyle, kira sözleşmesini sona erme tarihinden daha önceki bir tarihte sonlandırması halinde dahi, kiraya veren bu fesih nedeniyle makul süreye eşdeğer miktarı ödemesi gerekebilir. Yukarıda açıklanan hususlar ışığında, Ticari Kira İlişkileri için 1 Temmuz 2020’ye kadar kiracı, erken fesih durumunda TBK m. 325’te belirtilen yeni kiracı bularak makul süre için öngörülen kira miktarını ödememe hakkından yararlanamayacaktır.

Depozito – TBK m. 342

TBK’nın 342. maddesi, kiracının kira sözleşmesini yaparken depozito verme borcunun şekil ve sınırlarını düzenler. İlgili madde ilk olarak, konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence miktarının hangi sebeple olursa olsun üç aylık kira miktarından fazla olamayacağını belirtmekte ve akabinde aynı maddede, kiracının depozitoyu, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek şekilde vadeli bir banka hesabına yatırması gerektiği düzenlenir. İşbu madde uyarınca banka, depozitoyu ancak iki tarafın da rızasıyla veya mevcut icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Sonuç olarak, eğer yukarıdaki süreç kiraya veren tarafından usulüne uygun olarak yürütülmezse, kiracı, TBK’daki sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak kiraya verenden güvence miktarını geri alabilir.

eBK’nın yürürlükte olduğu dönemde depozito ile ilgili bir düzenleme veya miktar sınırı mevcut olmamasından ötürü, kiracılar bugün hala Ticari Kira İlişkileri’nde uygulanmakta olan ağır depozito ödeme yükümlülüklerine maruz kalabilmektedir. 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren ise, kiracının tacir veya kiralanan yerin işyeri olup olmadığına bakılmaksızın, tüm konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kiralayanın depozito miktarını kanuna uygun bir şekilde elde etmesi, kiracıların sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak depozito miktarını geri alma taleplerinden kaçınabilmesi için m. 342’deki prosedürün uygulanması önem arz edecektir.

Kira Artışı - TBK m. 344

TBK’nın 344. maddesi kira artışı konusunu düzenleyip kiralayan tarafından uygulanabilecek maksimum kira artışının sınırını belirler. İşbu maddeye göre, taraflar kira sözleşmesinde kira artış miktarını belirlemişlerse, bu miktar bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasından fazla olamaz. Aynı şekilde, tarafların kira sözleşmesinde bu konuda bir anlaşma yapmamış olmaları durumundaki kira artış oranı da, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamaların değişim oranını geçmemek koşuluyla, hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.

Bu nedenle, bugün itibarıyla, Ticari Kira İlişkileri dışında, kira sözleşmelerine uygulanan herhangi bir kira artışı, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamaları aşamaz. Ticari Kira İlişkileri’nde ise artış oranını belirleyen herhangi bir sınırlama mevcut değildir. Dolayısıyla uygulamada, kiraya verenler buna dayanarak oldukça yüksek oranlarda kira artışı belirleyebilmekte ve bu durum da çoğu zaman kiracıların kira bedeli ödeme zorluklarıyla karşılaşmalarına ve uyarlama talep etmelerine sebebiyet verir.

1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, kira artış oranlarını sınırlayan TBK’nın 344’üncü maddesi, Ticari Kira İlişkileri için de geçerli olacak ve böylelikle, kira sözleşmeleri kapsamında hazırlanan herhangi bir artış oranı maddesinin TBK’da belirlenen üst sınırı aşması durumunda, bu madde geçerlilik kazanmayacaktır. Ancak, 344. maddenin Ticari Kira Sözleşmelerine uygulanabilir olması için, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un 1’inci maddesi uyarınca bu tür bir anlaşmanın 1 Haziran 2020 tarihinden sonra etki doğuruyor olması gerekir. Söz konusu maddeye göre temerrüt, sona erme ve tasfiye dışındaki tüm fiil ve işlemlere yürürlükte olan kanunun maddeleri uygulanır.

Vadeden Önce Muaccel Olma ve Cezai Şart – TBK m. 346

TBK’nın 346. maddesi, kira sözleşmelerine iki temel sınırlama getirmiştir; birincisi kiracıya, kira ve yan giderler dışında başka herhangi bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğine ilişkindir. Bu sayede, TBK m. 303’te de açıklandığı üzere, kira ve yan giderler dışında farklı isimler altında herhangi bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Sınırlamaya konu bu iki uygulama, kira sözleşmelerinde, kiraya verenlerin kira bedellerine bakım ve tamir giderleri, asansör kurulum masrafları gibi çok sayıda farklı kalemi eklemesi suretiyle karşımıza çıkar.

346. maddede yer alan ikinci kısıtlama ise, kira bedelini ödememe ve/veya geç ödeme durumunda cezai şartı veya muacceliyet hükmüne ilişkindir. Ödeme yükümlülüğünün yerine getirilmemesi durumunda kiracının cezai şarta maruz bırakılması veya gelecekteki tüm kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin düzenleyen hükümler, kira sözleşmelerinde en çok yer verilen hükümler arasında yer alır. Bu şekilde, kiraya verenler kiracıları kira bedelini ödememe veya geç ödemeden caydırmayı amaçlar. TBK’nın 346. maddesi ise bu hükümleri yasaklar ve mevcut hükümleri ise geçersiz kılar.

Taraflar bugün için, Ticari Kira İlişkileri’nde geçerli bir şekilde ceza koşulu veya vadeden önce muacceliyet hükmü düzenleyebilirler. Ancak bu durum, 1 Temmuz 2020’den itibaren geçerli olmak üzere, TBK uyarınca mümkün olmayacak ve böylece kira sözleşmeleri kapsamında en sık başvurulan hükümlerin uygulamasının önüne geçilecektir.

Sonuç

TBK’nın kira sözleşmelerine ilişkin ertelenen dokuz maddesi, 1 Temmuz 2020’de bir kez daha ertelenmediği takdirde, yürürlüğe girecektir. Bu amaçla, güvence, kira artışı veya ceza koşulu gibi Ticari Kira Anlaşmaları kapsamında sıkça kullanılan pek çok uygulama sona erecek ve bu da kira sözleşmeleri bağlamında Türk sözleşmeler hukuku için yeni bir döneme işaret edecektir.