Konut Ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin On Yıllık Kira Uzama Sürelerinin Sonunda Bildirim İle Sona Ermesi

Bilindiği üzere, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) 04.02.2011 tarih ve 27836 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmış ve 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş bulunmaktadır.

TBK’nın 347 ila 356. maddeleri arasında ise konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesine ilişkin hükümler düzenlenmiştir. Dava yoluna alternatif olarak öngörülen, TBK’nın getirdiği önemli değişikliklerden birisi olan sözleşmenin bildirim yoluyla sona erdirilebilmesi üzerinde durulması gereken bir yeniliktir. Zira TBK m.347/1’in son cümlesine göre on yıllık kira uzama sürelerinin sonunda kiraya verenler, hiçbir haklı sebep göstermek zorunda olmadan kira sözleşmesine son verebileceklerdir.

Bu hükmün uygulanması ise 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun (“6101 sayılı Kanun”)’un Geçici 2. maddesi uyarınca, 01.07.2012’de on yılını doldurmuş bulunan sözleşmeler bakımından 01.07.2014 tarihinde, 01.07.2012’de sona ermesine beş yıldan az kalmış sözleşmeler için ise 01.07.2017 tarihinde söz konusu olacaktır.

TBK m. 347 Uyarınca Fesih İmkânı ve Gerekçesi

TBK m. 347’de kiracının, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmaması halinde, sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacağı düzenlenir. Kiraya verenin ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceği ifade edilir. Belirtmek gerekir ki bu düzenleme yürürlükten kalkan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (“6570 sayılı GKHK”) 11. maddesini karşılar niteliktedir[1].

Burada altı çizilmesi gereken yenilik, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilecek olmasıdır. Hatırlanacağı üzere, kiraya verenin kira sözleşmesini feshedebilmesi, ancak 6570 sayılı GKHK’nın ve 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerinde sayılan ve feshi haklı kılacak nitelikte durumların gerçeklemesini takiben mümkün olabilmekteydi. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya verenin kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebileceği ifade edilmiştir.

Uygulamada birçok kira ilişkisini temelden etkileyebilecek, kiraya verenin oldukça lehine olan bu düzenlemenin gerekçesi, aradan uzun yıllar geçmesine rağmen kiraya verenin, kiralanan taşınmazının dolaysız zilyedi olamamasının toplumda yarattığı huzursuzluk olarak gösterilmiştir. Buna göre, kiraya veren artık herhangi bir muhik sebebe ihtiyaç duymadan ve tazminat borcu altına girmeden, maddedeki koşullar gerçekleştiği takdirde, tek taraflı bir bildirim ile sözleşmeye son verebilecek ve maliki olduğu taşınmazın dolaysız zilyetliğini elde ederek dilerse kendisi kullanacak, dilerse yeni bir kiracıyla sözleşme yapmayı tercih edecektir.

Yürürlüğün Ertelenmesi

6101 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi, TBK m.347’de düzenlenen kiraya verenin sözleşmeyi fesih imkânını, belirli süreli olan konut ve çatılı işyeri kiraları sözleşmeleri bakımından bir defaya mahsus olmak üzere erteler. Gerekçe ise TBK m. 347/1’in derhal uygulanması sonucunda kiracıların zarara veya mağduriyete uğramalarının ve doğması muhtemel sorunların önlenmesi olarak belirtilir.

Bu hükme göre bahsi geçen düzenleme, 6101 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesinden önce TBK m.347/1’in son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geriye kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.

Bu bakımdan, örnek vermek gerekirse 6101 sayılı Kanun’un yürürlüğe girdiği tarih olan 01.07.2012’ de on yıllık uzama süresini doldurmuş bir kira sözleşmesi 01.07.2014 tarihinden itibaren, yine aynı tarihte sözleşme uyarınca geriye kalan süresi beş yıldan az olan bir sözleşme ise 01.07.2017 tarihinden itibaren kiraya veren tarafından haklı sebep olmaksızın, tek taraflı bildirim yoluyla fesih olunabilecektir. Bu noktada, kiraya verenin bu bildirimi her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapması gerektiğini tekrar hatırlatmakta fayda vardır.

Bildirimin Niteliği ve İşlevi

TBK m. 348’de konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılması gerektiği, aksi halde geçerli olmayacağı bildirilir. Bu şekil kuralı emredici niteliktedir, aksine sözleşme yapılamaz.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin dava yoluyla feshi müessesinden farklı olarak bildirim yoluyla fesihte, kira sözleşmesinin sona ermesi için mahkeme kararı gerekmeyecektir. Bu bakımdan, TBK m. 347’de düzenlenen bu tek taraflı bildirim bozucu yenilik doğuran bir etkiye sahiptir ve karşı tarafa varmakla hüküm ifade eder.

Kiraya veren tarafından gönderilen fesih bildiriminin kiracıya ulaşması ile sözleşmesel ilişki ortadan kalkacak, kiracı haksız işgalci durumuna gelecektir. Fesih bildiriminin üzerine kiracının taşınmazı boşaltmaması durumunda iki ihtimal söz konusu olacaktır:

- İlk olarak, sözleşmesel ilişkinin sona ermiş olduğu ve tahliye davası açma nedenlerinin TBK m. 350 ila 354 arasında sayılı olduğu gerekçeleriyle herhangi bir tahliye davası açılamaması düşünülebilir. Bu durumda kiraya verenin yapması gereken, asliye hukuk mahkemesinden, fuzuli işgale dayanan bir dava açarak taşınmazın fesih bildiriminden sonra kullanıldığı döneme ait bir ecrimisil talep etmektir. Mahkeme, ecrimisili kiralanan taşınmazın rayiç kira bedeli üzerinden oranlayarak belirlemelidir.

- Diğer ihtimalde ise, ortada bir kira ilişkisinden doğan uyuşmazlık bulunması nedeniyle, HMK madde 4/1 (a) bendi uyarınca dava konusunun değer ve tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemelerinde tahliye davası açılması değerlendirilebilir.

Sorunun çözümü ise şimdilik uygulamaya bırakılmış gözükmektedir.

Sonuç

TBK konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesinde önemli bir yenilik getirmiş ve kira sözleşmelerinin, yukarıda belirtilen uzama süreleri sonunda kiraya veren tarafından gerekçesiz olarak feshedilebileceğini öngörmüştür. Bunun nedeni ise kanunkoyucunun, kiraya verenin mülkiyet hakkı ve tasarrufları ile kiracıyı koruma gibi çatışan iki menfaat arasında bir denge aramasıdır. Bu nedenle, söz konusu hükmün uygulanması, kiracıların korunması ve tedbir alması için 01.07.2014 ve 01.07.2017 tarihlerine ertelenmiştir. Bu tarihlerden itibaren ise kiraya verenler, söz konusu hükme dayanarak kira sözleşmelerini feshedebilecektir.

[1]Cevdet Yavuz: Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), İstanbul 2011, s. 288.