Ercüment Erdem Av. Özgür Kocabaşoğlu

Sermaye Piyasalarında Yeni Düzenleme: Gayrimenkul Yatırım Fonları

Kasım 2014

6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu[1] (“SPKn”) ile ülkemizde gayrimenkul yatırım fonları ilk kez hukuki altyapıya kavuşmuştur. SPKn’nun yatırım fonlarına ilişkin düzenlemeleri esas alınarak hazırlanan Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği III-52.3 (“Tebliğ”) 03.02.2014 tarihli ve 28871 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmış ve 01.07.2014 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Genel Olarak

SPKn md. 52 uyarınca, yatırım fonları, tasarruf sahiplerinden katılma payı adı altında toplanan para ya da diğer varlıklarla, tasarruf sahipleri hesabına ve inançlı mülkiyet esaslarına göre portföy veya portföyleri işletmek amacıyla kurulan portföy yönetim şirketleri tarafından fon iç tüzüğü ile kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan mal varlıklarıdır. Gayrimenkul yatırım fonlarını daha yakından ilgilendirecek şekilde; yatırım fonları, tapuya tescil ve tescile bağlı değişiklik, terkin ve düzeltme işlemleri ile sınırlı olmak üzere tüzel kişiliği haiz addolunur. Yatırım fonu portföyünde bulunan taşınmazlar, taşınmaza dayalı hak ve senetler fon adına tescil edilir. Yatırım fonlarının kuruluş izni alabilmeleri için iç tüzüklerinin Sermaye Piyasası Kurulu (“Kurul”) tarafından onaylanmış olması gerekmektedir. Yatırım fonları, bir iç tüzük ile kurulmakta olup, süreli veya süresiz şekilde de kurulabilirler. Avrupa Birliği’nin (“AB”) 2014/91/EU sayılı Direktifi’nde[2] yer alan UCITS düzenlemelerine uygun bir biçimde, yatırım fonlarının uzman kurumlar tarafından ve rekabetçi bir piyasa yapısı içerisinde yönlendirilmesi SPKn ile getirilen yeni düzenlemenin amacıdır.[3]

SPKn md. 54 uyarınca Kurul’a, mülga 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nda hâlihazırda verilen yetkilerine ek olarak, fonların dönüşmesine, katılma paylarının ihracına, fon yönetim ve saklama ücretlerine, fonların izahname ve diğer kamuyu aydınlatma yükümlülüklerine ilişkin usul ve esasların belirlenmesi konusunda yetkiler verilmiştir.

Tebliğ ile Getirilen Düzenlemeler

Gayrimenkul yatırım fonları, Tebliğ’in 4. maddesinde “nitelikli yatırımcılardan toplanan katılma payları karşılığında toplanan paralarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre üçüncü fıkrada belirtilen varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacıyla Kuruldan faaliyet izni alan portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından bir içtüzük ile süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzelkişiliği bulunmayan malvarlıklarıdır” şeklinde tanımlanmıştır. Başka bir deyişle, gayrimenkul yatırım fonları, gayrimenkul satın alarak oluşturdukları portföylere ilişkin “katılma paylarını” tasarruf sahiplerine satarak, tasarruf sahibine kira ve değer artışı gibi gayrimenkul kazancı elde etme imkânı sağlayan yapılardır.[4] Gayrimenkul yatırım fonlarının sermaye piyasalarının gelişimine katkıda bulunması hem bu fonların gayrimenkul piyasalarında rekabeti derinleştirmesi, hem katılım belgelerinin ikinci piyasalarda satılması yoluyla sermaye piyasalarını geliştirmesi yoluyla olacaktır. Tanımda belirtilen bir diğer önemli husus, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının sadece portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından kurulabilecek olmalarıdır.

Gayrimenkul yatırım fonları, bilgilendirme dokümanlarında belirtilmek şartıyla, belli bir gayrimenkule yatırım yapmak amacıyla veya herhangi bir sınırlama olmaksızın da kurulabilirler. Tanımda belirtildiği üzere, bir gayrimenkul yatırım fonunun portföyünde bulunacak varlık ve işlemler Tebliğ’de sınırlı sayıda belirtilmişlerdir. Bunlar;

  • Gayrimenkuller ve gayrimenkullere dayalı haklar,
  • Özelleştirme kapsamına alınanlar dâhil Türkiye’de kurulan anonim ortaklıklara ait paylar, özel sektör ve kamu borçlanma araçları (bono ve tahviller),
  • 07.08.1989 tarihli ve 89/14392 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar hükümleri çerçevesinde alım satımı yapılabilen, yabancı ve özel sektör ve kamu borçlanma araçları ve anonim ortaklık payları,
  • Vadeli mevduat ve katılma hesabı,
  • Repo ve ters repo işlemleri,
  • Kira sertifikaları ve gayrimenkul sertifikaları,
  • Varantlar ve sertifikalar,
  • İstanbul Takas ve Saklama Bankası A.Ş. (“Takasbank”) para piyasası işlemleri,
  • Türev araç işlemlerinin nakit teminatları ve primleri,
  • Kurulca uygun görülen özel tasarlanmış yabancı yatırım araçları ve ikraz iştirak senetleri,
  • Kurulca uygun görülen diğer yatırım araçlarıdır.

SPKn md. 53 ile uyumlu olacak şekilde Tebliğ md. 5 de fonun malvarlığının kurucunun, portföy saklayıcısının ve portföy yöneticisinin malvarlığından ayrı olduğunu düzenlemektedir. Böylece genel olarak yatırım fonları açısından kabul edilmiş olan bu kural, gayrimenkul yatırım fonları bakımından da tekrar edilmiştir. Fon malvarlığı; fon hesabına olması, içtüzük ve ihraç belgesinde hüküm bulunması şartıyla kredi almak ve koruma amaçlı türev araç işlemleri dışında hiçbir şart altında teminat gösterilemez ve rehnedilemez. Ayrıca fon malvarlığının üzerinde kurucunun ve portföy saklayıcısının yönetiminin veya denetiminin kamu kurumlarına bırakılması hali de dahil olmak üzere başka bir amaçla tasarrufta bulunulamaz, kamu alacaklarının tahsili de dahil olmak üzere haczedilemez, üzerine ihtiyati tedbir konulamaz ve iflas masasına dahil edilemez. Kurucunun ve/veya portföy yöneticisinin üçüncü kişilere olan borçları ve yükümlülükleri ile fonun aynı üçüncü kişilerden olan alacakları birbirine karşı mahsup edilemez.

Fon bilgilendirme dokümanları fon içtüzüğü, ihraç belgesi ve varsa yatırımcı bilgi formundan oluşur. Fon içtüzüğü katılma payı sahipleri ile kurucu, portföy saklayıcısı ve portföy yöneticisi arasında fon portföyünün inançlı mülkiyet esaslarına göre işletilmesini, saklanmasını ve vekalet akdi hükümlerine göre yönetimini konu alan genel işlem koşullarını içeren bir sözleşmedir. Fon ihraç belgesi fonun niteliği ve satış şartları hakkındaki bilgileri içeren belgedir. Yatırımcı bilgi formu fonun yapısını, yatırım stratejisini ve risklerini gösteren özet niteliğinde bir formdur. Kurucu, bu formun içtüzük ve ihraç belgesiyle tutarlılığından, içeriğinin doğruluğundan, güncelliğinin sağlanmasından ve bu formda yer alan yanlış, yanıltıcı ve eksik bilgilerden kaynaklanan zararlardan sorumludur. Fon bilgilendirme dokümanlarının her birinin standartları Kurul tarafından belirlenir.[5]

Tebliğ’de fon büyüklüğüne ilişkin bazı sınırlamalar da öngörülmüştür. Buna göre, fon toplam değerinin en az %80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunludur. Bu oranın hesaplanmasında gayrimenkul ortaklıklarınca ihraç edilen sermaye piyasası araçları, tabi oldukları mevzuat hükümlerine göre hazırlanan finansal tablolarında yer alan aktif toplamının devamlı olarak en az %75’i gayrimenkul yatırımlarından oluşan anonim ortaklıkların payları, gayrimenkul sertifikaları ve diğer gayrimenkul yatırım fonlarının katılma payları dikkate alınır. Fon büyüklüğüne ilişkin bir sınırlama bulunsa da, yapılacak gayrimenkul yatırımlarının çeşitliliği açısından herhangi bir sınır öngörülmemiştir. Gayrimenkul yatırımları Tebliğ md. 18/1 uyarınca arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane vb. her türlü gayrimenkul olabilmektedir. Ancak fon portföyüne alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Yukarıda anlatılmış olan fon bilgilendirme dokümanlarında yer alması şartıyla üzerinde ipotek bulunan veya gayrimenkulün değerini etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar fon portföyüne alınabilir.[6]

Öte yandan, asgari portföy büyüklüğü de Tebliğ tarafından düzenlenen hususlardan biridir. Tebliğ md. 17/1 uyarınca katılma paylarının nitelikli yatırımcıya satışına başlandığı tarihi müteakip en geç 1 yıl içinde fon portföy değerinin en az 10 milyon TL büyüklüğe ulaşması ve katılma payı sahiplerinden toplanan paraların yukarıda belirtilen portföy sınırlamaları dahilinde yatırıma yönlendirilmesi zorunludur. Belirtilen süre sonunda fon portföy değerinin asgari miktarın altında kalması halinde fonun yatırım faaliyetlerine son verilerek en geç 6 ay içinde fon içtüzüğü kurucu tarafından ticaret sicilinden terkin ettirilecektir.

Buna ek olarak, Tebliğ’de Beşinci Bölüm başlığı altında düzenlenen “Gayrimenkullerin Değerlemesine İlişkin Esaslar” bölümündeki düzenlemeler uyarınca, gayrimenkul yatırımlarının değerlemesinin asgari olarak her takvim yılı sonu itibariyle Kurul tarafından uygun görülen değerleme kuruluşlarından birine yaptırılması zorunlu tutulmuştur.

Sonuç

30.12.2012 tarih ve 28513 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiş bulunan 6362 sayılı SPKn ülkemizde ilk kez hukuki altyapıya kavuşan gayrimenkul yatırım fonları, Tebliğ’in yayımlanması ile bu fonların kurulmasına, faaliyetlerine, nitelikli yatırımcılara satışına ve faaliyetlerine ilişkin esaslar da ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Hâlihazırda kurulmuş bir gayrimenkul yatırım fonu olmasa dahi, Türkiye’nin ilk gayrimenkul yatırım fonunu kurma yönünde adım atan girişimciler bulunmaktadır. Yurtdışında yaygın olan bu tür fonlar, gayrimenkullerin menkul kıymetleştirilmesine olanak sağlayan, onlara likidite kazandıran ve bu yolla yatırımcıları ve gayrimenkul sahiplerinin buluşmasını sağlayan yatırımlardır.[7]



[1] 30 Aralık 2012 tarih ve 28513 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

[2] Bu Direktif UCITS düzenlemeleri içeren bir önceki düzenleme olan 2009/65/EC sayılı Direktif’i.

[3] Akbulak, Yavuz. Türk Hukukundaki İlk Düzenleme: Gayrimenkul Yatırım Fonları, Banka ve Finans Hukuku Dergisi, Cilt:3 Sayı:11 Yıl:2014, s.173.

[4] SPK Yatırımcı Bilgilendirme Kitapçıkları – 3, Yatırım Fonları.

[5] Akbulak, Yavuz, s. 175.

[6] Akbulak, Yavuz, s. 181.

[7] Akbulak, Yavuz, s. 188.