Tahliye Davalarında Konut Gereksinimi
Giriş
Genel hatlarıyla gereksinim nedeniyle tahliye davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 350’nci maddesinde düzenlenen ve kiralanan taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunması halinde açılan bir davadır.
Uygulamada gereksinim nedeniyle tahliye en çok karşılaşılan davalar arasında yer alır. Bu hukuk postası makalesinde gereksinim nedeniyle tahliye davalarında özellikle konut gereksiniminin hangi durumlarda Yargıtay tarafından samimi, gerçek ve zorunlu kabul edildiği ele alınır.
Gereksinim Samimi, Gerçek ve Zorunlu Olmalıdır
Yargıtay’ın birçok kararında belirttiği gibi gereksinim nedeniyle tahliye davalarında gereksinim samimi, gerçek ve zorunlu olmalıdır.
Aynı zamanda bu gereksinimin doğmuş olması gerekir, doğma ihtimali olması yeterli değildir.[1] Yargıtay’a göre gereksinim yargılama boyunca devam etmelidir, sadece dava açıldığı sırada var olması yeterli değildir.[2] Yine aynı doğrultuda yakın bir gelecekte doğması mümkün olan gereksinim de dinlenebilecekken bu gereksinimin gerçekleşmesi uzun bir zaman alacaksa gereksinimin samimi olduğundan bahsedilemez.[3]
Gereksinim nedeniyle açılan davalarda ispat yükü kiraya veren üzerindedir; gereksinim ve bu gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olduğu her türlü delil ile ispatlanabilir.[4]
Kiraya Verenin veya Gereksinim Sahibi Kişinin Kirada Oturması
Kiraya veren kişinin veya gereksinim sahibi kişinin kirada oturması gereksinimin samimi, gerçek ve zorunlu olduğununa bir karine olarak kabul edilir.[5] Yargıtay son yıllarda verdiği birçok gereksinime dayalı tahliye davasında gereksinim sahibi kişinin veya altsoyunun kirada oturmasını gereksinimin varlığına başlıca kanıt olarak kabul etmiş, gereksinimin gerçek ve samimi olduğunu tespit etmiştir.[6]
Yargıtay aynı zamanda kirada oturmasa bile başka bir kişi ile birlikte yaşamanın da kendi konutunda oturma gereksinimini ortaya koyduğunu hiç kimsenin başkası ile birlikte yaşamak zorunda bırakılamayacağını ifade eder.[7]
Yargıtay’ın aynı şekilde reşit bir kişinin de ailesi ile yaşamaya zorlanamayacağına ilişkin kararları vardır.[8]
Gereksinim Kabul Edilen Diğer Nedenler
Yargıtay tarafından gereksinim sadece kirada oturma durumunda kabul edilmez, bazı durumlarda kiraya veren kendi konutunda dahi otursa kiraya verdiği konuta ihtiyaç duyabilir. Yargıtay tarafından gerçek ve samimi kabul edilen bazı gereksinim nedenlerine sağlık problemleri, evlilik veya çocuk sahibi olmak gibi yeni durumların oluşması, işyeri veya okula yakınlık, güvenlik, kiralanan konutun daha ekonomik veya fiziken elverişli olması, eşya koyma isteği, yurtdışında bulunan kiraya verenin ihtiyacı ile yazlık konut ihtiyacı gibi geçici gereksinim nedenleri örnek verilebilir.
Sağlık Problemleri
Kiraya veren her ne kadar kendi konutunda da otursa kiraya verdiği konutun sağlığı açısından daha elverişli olduğunu ileri sürebilir.[9] Bu neden Yargıtay tarafından gerçek ve samimi kabul edilir.[10] Fakat sağlık problemleri nedeniyle kiralanana gereksinim duyulması halinde Yargıtay sağlık problemini gösterir bir sağlık raporu alınmasını ve gereksinimin bu şekilde ortaya konulması gerektiğini belirtmiştir.[11]
Yeni Durumların Oluşması
Yargıtay tarafından kabul gören bir diğer gereksinim nedeni ise evliliktir. Burada Yargıtay evlilik için somut adımlar atılmış olmasını ve evliliğin gerçeleşmesini aramaktadır.[12] Evliliğin yanı sıra, çocuk sahibi olmak[13], kiraya verenin çocuklarının evlenmesi[14] veya yeni iş kurmaları[15] gibi nedenler halinde de Yargıtay gereksinimin varlığını kabul etmiştir.
Kiralanan Konutun daha Ekonomik veya Fiziken Elverişli Olması
Kiraya verenin oturduğu kendi konutunun masraflarının çok artması ve aynı zamanda kiraya verenin ekonomik durumunun kötüleşmesi kiralanan konutun masraflarının daha ekonomik olması da gereksinim nedeniyle tahliye davalarına konu olmaktadır.[16]
Aynı zamanda kiralanan konutun fiziken daha elverişli olması da gereksinim olarak ileri sürülmüştür.[17] Yargıtay’ın fiziki elverişliliği gerçek ve samimi kabul ettiği kararları vardır. Fakat Yargıtay sadece daha rahat koşulların varlığını yeterli görmemiştir.[18]
Kiralanana Eşya Koyma İsteği
Yargıtay kiralanana eşya koyma isteğini veya başka bir deyişle kiralananı depo olarak kullanma ihtiyacını da konut gereksinimi olduğu durumlar gibi gerçek bir neden olarak kabul etmiştir.[19] Ancak doktrinde kiraya verenin konut gereksiniminin dışında evini depo olarak kullanmak amacıyla kiracıyı çıkaramayacağı da ifade edilmektedir.[20]
Yurtdışında Bulunan Kiraya Verenlerin Gereksinimi
Yargıtay yurtdışında ikamet eden kişilerin Türkiye’deki konut gereksinimlerine ilişkin farklı kararlar vermiştir.[21] Bazı kararlarında yurtdışında ikamet eden kiraya verenlerin Türkiye’ye kesin dönüş yaptığı durumlarda ihtiyacın zorunlu olduğunu kabul etmiştir. Yargıtay bu durumlarda ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun ortaya konulması için Türk konsolosluğu gibi ilgili bir kurum tarafından kesin dönüşün bir kaşe eliyle ortaya konulması gerektiğini ifade etmiştir.[22]
Bu kararlarına karşı Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir kararında ise kesin dönüş yapılmamış olmasına rağmen yurtdışında çalışan kişilerin Türkiye’ye geldiğinde başka yerlerde kalmak zorunda olmasını gereksinim olarak değerlendirmiştir.[23]
Geçici Gereksinim
Yargıtay bazı geçici gereksinim durumlarını da gerçek ve samimi olarak değerlendirir. Bu geçici gereksinimlere yazlık konut ihtiyacı örnek gösterilebilir.[24] Yargıtay bir konutun yazlık konut olarak değerlendirilmesinde konum ve mimari gibi koşulları göz önüne almıştır.[25] Doktrinde de yurtdışında çalışıp tatilini Türkiye’de geçiren işçilerin açtıkları tahliye davalarının kabul edilmesi gerektiği kabul edilir.[26]
Sonuç
Yargıtay konut gereksiniminin varlığını bir çok nedene bağlı olarak kabul eder. Burada en önemli olan konu bu gereksinimin gerçek, zorunlu ve samimi olduğunun ortaya konulmasıdır. Zira aksi halde kiraya veren tarafından kiracıların tahliye edilmesi için samimi olmayan çeşitli nedenler ileri sürülmesi gündeme gelecek ve kiracıların korunması prensibi ihlal edilmiş olacaktır.
- Yargıtay 6. HD., E. 2005/8261, K. 2005/9755, T. 24.10.2005, www.kazanci.com.tr; Tandoğan, Haluk: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C. 1.2, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2008, s. 249.
- Yargıtay 6. HD., E. 2012/814, K. 2012/4701, T. 22.03.2012, www.kazanci.com.tr; Yargıtay 6. HD., E. 2014/3336, K. 2014/4259, T. 02.04.2014, www.kazanci.com.tr.
- Yargıtay 6. HD., E. 2005/11224, K. 2005/12202, T. 26.12.2005, www.kazanci.com.tr.
- Keskin, Nur: 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’a Göre İhtiyaç Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Ankara, Gazi Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, 2007, s. 84.
- Malikin kiraya verdiği evi, kendi oturduğu eve tercihini gerektiren bir sebep olmaksızın sadece kirada oturmanın ihtiyaç bakımından karine teşkil etmesinin hakkaniyete aykırı olduğu görüşü için bkz. Tandoğan, Haluk: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C. 1.2, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2008, s. 244, 245.
- Yargıtay 3. HD., E. 2018/7751, K. 2019/493, T. 23.01.2019, www.kazanci.com.tr; Yargıtay 6. HD., E. 2014/3336, K. 2014/4259, T. 02.04.2014, www.kazanci.com.tr.
- Yargıtay HGK., E. 2001/6-577, K. 2001/575, T. 04.07.2001, www.kazanci.com.tr.
- Yargıtay 6. HD., E. 2007/1360, K. 2007/3234, T.22.03.2007, www.kazanci.com.tr; Tandoğan, Haluk: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C. 1.2, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2008, s. 248, 249.
- Kalp hastası olan kiraya verenin oturmakta olduğu olduğu dairenin en üst katlarda olması ve yapıda asansör bulunmaması, buna karşılık kiraya verilen dairede dairenin alt katta olduğu veyahut romatizma hastası olan kiraya verenin oturduğu evin rutubetliyken kiraya verdiği evin rutubetsiz olması gibi sebepler tahliye sebebi olabilir. Zevkliler, Aydın/ Gökyayla Emre: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, Ankara 2016, s. 371.
- Yargıtay, 6. HD., E. 2002/474, K. 2002/641, T. 4.2.2002, www.kazanci.com.tr; Yargıtay 6. HD., E. 2015/424, K. 2015/1619, T. 19.02.2015, www.lexpera.com; Kiraya verenin eşinin sağlığı açısından da benzer yönde: Yargıtay, 3. HD., E. 2017/8780, K. 2018/1853, T. 28.2.2018, www.kazanci.com.tr; Tandoğan, Haluk: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C. 1.2, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2008, s. 246
- Yargıtay 6. HD., E. 2002/1372 K. 2002/1582 T.11.3.2002, www.kazanci.com.tr; Yargıtay 6. HD. E. 1999/1162, K. 1999/1242, T. 18.2.1999, www.kazanci.com.tr; Yargıtay 6. HD., E. 1999/2405, K. 1999/2386, T. 16.3.1999, www.kazanci.com.tr; Tandoğan, Haluk: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C. 1.2, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2008, s. 246.
- Yargıtay 6. HD., E. 2005/11224, K. 2005/12202, T. 26.12.2005, www.kazanci.com.tr; Yargıtay 6. HD., E. 2004/763, K. 2004/1100, T. 24.02.2004, www.kazanci.com.tr.
- Akgün Akay, Merve: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine Özgü Sona Erme Sebepleri, Seçkin, Ankara 2017, s. 43, 44.
- Yargıtay HGK, E. 1991/6-595, K. 1992/32, T. 5.2.1992, www.kazanci.com.tr; Nişanlanmanın mutlaka evlilikle sonuçlanmayacağı gerekçesi ile kiraya verenin çocuğunun ihtiyacının henüz doğmadığı hakkında bkz. Yargıtay 6. HD., E. 2006/2442, K. 2006/4402, T. 25.04.2006, www.lexpera.com; Ayrıca Yargıtay bazı kararlarında kiraya veren ile beraber yaşayan reşit çocuğun, evlilik hazırlıkları içinde olmasa dahi ailesiyle yaşanmaya zorlanamayacağından ihtiyacının samimi olduğuna karar verdi. Bkz. Yargıtay 6. HD., E. 2016/3380, K. 2016/3343, T. 25.4.2016, www.lexpera.com.
- Yargıtay 6. HD, E. 2012/17442, K. 2013/515, T. 21.1.2013, www.kazanci.com.tr.
- Yargıtay HGK, E. 1982/6-145, K. 1984/581, T. 23.5.1984, www.kazanci.com.tr; Yargıtay 6. HD., E. 2003/1704, K. 2003/1853, T. 25.3.2003, www.kazanci.com.tr.
- Sonkurt, Mustafa: Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin İhtiyaç Sebebiyle Sona Ermesi, Diyarbakır, Dicle Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, 2018, s. 37.
- Akgün Akay, Merve: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine Özgü Sona Erme Sebepleri, Seçkin, Ankara 2017, s. 48.
- Yargıtay 6. HD., E. 1999/2150, K. 1999/2123, T. 11.3.1999, www.kazanci.com.tr; Yargıtay HGK., E. 2017/6-1290, K. 2021/1411, T. 16.11.2021, www.kazanci.com.tr; Akgün Akay, Merve: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine Özgü Sona Erme Sebepleri, Seçkin, Ankara 2017, s. 44; Yavuz, Cevdet: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Beta, İstanbul 2014, s. 678.
- Zevkliler, Aydın/ Gökyayla Emre: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, Ankara 2016, s. 367, 368; Kiralananın tapuda depo olarak yazılı bulunması mesken ihtiyacına konu olamayacağı anlamına gelmez. Bkz. Yargıtay 6. HD., E. 1979/5569 K. 1979/7524 T. 08.10.1979 www.kazanci.com.tr.
- Akgün Akay, Merve: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine Özgü Sona Erme Sebepleri, Seçkin, Ankara 2017, s. 46
- Yargıtay 6. HD., E. 1995/7908, K. 1995/8072, T. 14.9.1995, www.kazanci.com.tr.
- Yargıtay HGK, E. 1992/6-667, K. 1992/755, T. 23.12.1992, www.kazanci.com.tr; Yargıtay HGK., E. 1990/6-466, K. 1990/593, T. 28.11.1990, www.kazanci.com.tr.
- Yargıtay 6. HD., E. 1992/359 K. 1992/1137 T. 29.1.1992, www.kazanci.com.tr.
- Yargıtay 6. HD., E. 2014/11405, K. 2014/11609, T. 27.10.2014, www.kazanci.com.tr.
- Zevkliler, Aydın/ Gökyayla Emre: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, Ankara 2016, s. 372.
Bu makalenin tüm hakları saklıdır. Kaynak gösterilmeksizin veya Erdem & Erdem’in yazılı izni alınmaksızın bu makale kullanılamaz, çoğaltılamaz, kopyalanamaz, yayımlanamaz, dağıtılamaz veya başka bir suretle yayılamaz. Kaynak gösterilmeksizin veya Erdem & Erdem’in yazılı izni alınmaksızın oluşturulan içerikler takip edilmekte olup, hak ihlalinin tespiti halinde yasal yollara başvurulacaktır.
Diğer İçerikler
Ticari ilişkilerin sürdürülmesinde ve ticari uyuşmazlıkların çözümünde kritik role sahip borcun üstlenilmesi ve üçüncü kişinin fiilini (edimini) üstlenme kurumlarının birbiri ile sıklıkla karıştırıldığı görülür. Bu karışıklığı gidermek adına önemli değerlendirmeler içeren Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (“YHGK”)...
Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar (“32 Sayılı Karar”) ve 2008-32/34 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ ile bazı sözleşmelerin sözleşme bedelleri ile bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize...
Munzam (aşkın) zarara ilişkin davalarda zararın ispatlanması meselesi sıkça gerek Anayasa Mahkemesi’nin gerek Yargıtay’ın farklı dairelerinin inceleme ve değerlendirmesine konu olmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (“YHGK”) 29.03.2022 tarihinde verdiği 2021/928 E. 2022/401 K. sayılı kararıyla bir kez daha...
Sözleşmeler hukuku bakımından genel prensip sözleşme serbestisi veya diğer bir deyişle irade serbestisi olmasına rağmen, sorumsuzluk antlaşmaları bakımından, tarafların iradelerine tamamen bir serbesti tanınmamış ve sorumsuzluk antlaşmalarının geçerliliği Türk Borçlar Kanunu’nun...
Anayasa Mahkemesi 14.09.2021 tarihli ve 2018/25663 başvuru numaralı kararında (“Karar”) yaptığı inceleme sonucunda, başvurucu Cahide Demir’in üçüncü kişinin borcunun teminatı olarak kendi taşınmazı üzerinde tesis edilen ipoteğin, söz konusu üçüncü kişi borçlunun kredi borcunu...
Genel işlem koşulları, yalnızca tüketici işlemlerinde değil; otomotiv, bankacılık, sigortacılık, telekomünikasyon ve enerji gibi belirli sektörlerdeki ticari işlemlerde de yaygın olarak kullanılır. Nitekim, genel işlem koşulları...