Vergi Hukukunda Taşınmaz Ticareti Tanımı
Giriş
Vergi hukukunda taşınmaz ticareti kavramı, özellikle taşınmaz satışlarında belirli şartlar dahilinde gündeme gelebilen vergi istisnalarının uygulanabilirliğini tespit adına büyük önem taşır. İlgili kanunlar 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu (“KVK”) ile 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun (“KDVK”) ilgili madde gerekçelerinde yer alan açıklamalar ile konuya ilişkin olarak verilen özelgelerden vergi hukuku anlamında “taşınmaz ticareti ile iştigal etme”nin sınırlarının muğlak olduğu görülür. Dolayısıyla, konuya dair bir değerlendirme yapılabilmesi adına Danıştay tarafından tesis edilen kararların incelenmesi önem arz eder. Bu kapsamda, bu makale içeriğinde konuya dair KDVK düzenlemelerine kısaca yer verilecek ve akabinde konuya ilişkin olarak Danıştay tarafından tesis edilen iki farklı karar irdelenecektir.
Katma Değer Vergisi İstisnası
KDVK m.17/4-r’te yer bulan taşınmaz satışlarında KDV istisnası uygulamasının eski ve yeni hali aşağıdaki tablo kapsamında genel hatları ile özetlenebilecektir:
15.07.2023 Öncesi Satışlar
Önceki düzenlemede, kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satışı KDV’den istisna ediliyordu. Bu istisna, ticari faaliyet dışındaki taşınmaz satışlarında KDV yükünü azaltarak önemli bir vergi avantajı sağlıyordu. Güncel durumda da yukarıda belirtilen 15.07.2023 tarihinden önce kurumların aktifinde yer alan taşınmazların şartları sağlaması halinde satışı KDV’den istisnadır.
15.07.2023 Sonrası Satışlar
7456 Sayılı 06.02.2023 Tarihinde Meydana Gelen Depremlerin Yol Açtığı Ekonomik Kayıpların Telafisi İçin Ek Motorlu Taşıtlar Vergisi İhdası ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararname’de Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun (“7456 sayılı Kanun”) m.7 ile KDVK m. 17/4-r maddesinde yapılan değişiklikle istisna kaldırılmıştır. Dolayısıyla, anılan 15.07.2023 tarihinden sonra kurumların aktifine kayıtlı taşınmazların satışlarına KDV istisna hükmü uygulanmaz. Nitekim, bu istisna, taşınmaz ticareti ile iştigal etmeyen mükellefler bakımından uygulanır. Buna göre, KDV m.17/4-r’de düzenlenen istisnanın uygulanması için şu şartların sağlanması gerekir:
- Taşınmazın 15.07.2023 tarihinden önce şirket aktifine kaydedilmiş olması
- Taşınmazın en az iki yıldır şirketin aktifinde kayıtlı olması
- Satışı yapan mükellefin taşınmaz ticaretiyle iştigal etmemesi
Taşınmaz Ticaretine İlişkin Danıştay Kararları
Taşınmaz ticaretinin tanımına ilişkin herhangi bir detay mevzuatta yer almamakla birlikte, bu tanımın kriterleri Danıştay kararları ile çizilmiştir. Dolayısıyla, uygulamada mükelleflerin istisnalardan yararlanıp yararlanmayacaklarını bu kriterler doğrultusunda tespit etmelerinde ve Danıştay’ın güncel görüşlerini takip etmelerinde fayda görülür.
1- Danıştay 9. Dairesi’nin 15.09.2022 tarihli ve E.2020/909 K. 2022/3926 Sayılı Kararı
Bu Karar’a[1] konu olan olayda Davacı Şirket, aktifinde uzun yıllar bulunan otel binasının altındaki pasajda yer alan otelin mütemmim cüzü mahiyetindeki 17 dükkân ve 1 restoranı satmış; bu satışların KDVK m.17/4-r istisnası kapsamında olduğunu ileri sürmüştür. İlgili dükkânlar ve restoranlar otelin icra dairesi kanalıyla elden çıkarılmasının ardından önce kiraya verilmiş ve sonrasında oteli satın alan kişiye satılmıştır. Davalı İdare ise şirketin taşınmazları ticari amaçla elde bulundurduğunu, bu sebeple istisna kapsamı dışında kaldığını iddia ederek cezalı tarhiyat yapmıştır. İlk derece mahkemesi taşınmazların kira geliri elde edilmesi amacıyla devamlı bir şekilde kiraya verildiğinden taşınmaz ticareti yapıldığına kanaat getirmiştir. Dolayısıyla, satışların KDV istisnası kapsamında olmadığı sonucuna varmıştır.
Bölge idare mahkemesi, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne ve cezalı tarhiyatın terkinine karar vermiştir. Danıştay, bölge idare mahkemesi kararı usule ve hukuka uygun olarak değerlendirmiş ve mükellef lehine olacak şekilde temyiz isteminin reddine karar vermiştir.
Danıştay’ın da hukuka ve usule uygun bulduğu bölge idare mahkemesi kararının gerekçesinde yer alan değerlendirme kriterleri şu şekildedir:
- Taşınmazların Edinilme Amacı: Taşınmazlar başlangıçta ticaret amacıyla değil, otel işletmeciliği faaliyetinin bir parçası olarak aktife alınıp kullanılmıştır.
- Kira Faaliyetinin Niteliği: Otelin icra yoluyla satılması üzerine uyuşmazlığa konu taşınmazların elden çıkarılamaması nedeniyle ekonomik sebeplerden ötürü zorunlu olarak kiraya verilmiştir. Ayrıca, Davacı Şirket’in faaliyet konusu gayrimenkul kiralama değildir. Zira, taşınmazların kiralanması da zorunluluktan kaynaklanmaktadır.
- Devamlılık ve Bağımsızlık Kriteri: Türk Ticaret Kanunu m.11’de yer alan ticari işletme tanımı dikkate alınarak; davacının gayrimenkul kiralama veya ticareti yönünde devamlı ve bağımsız bir faaliyet yürütmediği tespit edilmiştir.
- Taşınmazları Devralan Kişinin Niteliği: Kira sözleşmesi sona erdiğinde taşınmazlar otel binasını satın alan üçüncü kişiye devredilmiştir.
Belirtilen kriterler uyarınca, Davacı Şirket’in taşınmaz ticaretiyle iştigal etmediğine kanaat getirilmiştir.
2- Danıştay 4. Dairesi’nin 20.06.2022 tarihli ve E.2018/2938, K.2022/4208 sayılı Kararı
Bu Karar’a[2] konu olan olayda, KVK m. 5/1-e istisnası özelinde bir değerlendirme yapılırken “taşınmaz ticareti” faaliyeti yine Danıştay tarafından irdelenmiştir. Danıştay, somut olayı değerlendirirken şu kriterleri göz önüne almıştır:
- Ticari Organizasyonun Varlığı: Gayrimenkul alım-satımı iş organizasyonu içinde yürütülüyorsa ticari faaliyet sayılır.
- Devamlılık Unsuru: Organizasyon açık olmasa bile faaliyetlerin devamlılık kastıyla yürütülüp yürütülmediği önemlidir.
- İşlemlerin Çokluğu: Aynı yıl içinde veya ardışık yıllarda birden fazla taşınmaz alım-satımı ve tapuda ayrı bağımsız bölümlerin çok sayıda satılması, taşınmaz satışındaki devamlılık taşınmaz ticareti amacı güdüldüğünün göstergesidir. Zira, somut olayda 240 adet taşınmaz satış faturası kesilmiştir.
- Kazanç Sağlama Amacı: Kazanç amacı karine olarak kabul edilmiş olup; işbu amacın bulunmadığını ispat yükünün mükellefte olduğu belirtilmiştir. Zira, somut olayda da aynı yıl içerisinde Davacı Şirket’in ticari kararının %97,68’i taşınmaz satışından oluşmuş; Davacı Şirket’in aksi yönde bir kanıt sunmamıştır.
- Şirket Esas Sözleşmesi ve Ticaret Sicil Belgeleri: Davacı Şirket’in kuruluş belgelerinde, yoklama fişlerinde ve ticaret sicili kayıtlarında inşaat, emlak ve taahhüt faaliyetlerinin yer aldığı tespit edilmiştir.
Belirtilen kriterler uyarınca, Davacı Şirket’in taşınmaz ticaretiyle iştigal ettiğine kanaat getirilmiştir.
Sonuç
Yukarıda yer verilen kararlarda Danıştay, taşınmaz ticaretiyle iştigal tespitinde tek bir kritere dayanmak yerine çok yönlü bir değerlendirme yapmaktadır. Dolaysıyla, taşınmazın faaliyetle ilişkisi, işlem yoğunluğu ve ticari organizasyon vb. unsurları bir arada ele alınması halinde istisna hükümlerinin uygulanabilirliği belirlenmektedir. Bu yaklaşım, hem vergisel istisnaların amacına uygun kullanımını hem de mükelleflerin hukuki güvenliğinin korunmasını sağlamaktadır.
- Danıştay 9. Dairesi’nin 15.09.2022 tarihli ve E.2020/909 K. 2022/3926 sayılı kararı
- Danıştay 4. Dairesi’nin 20.06.2022 tarihli ve E.2018/2938, K.2022/4208 sayılı kararı
Bu makalenin tüm hakları saklıdır. Kaynak gösterilmeksizin veya Erdem & Erdem’in yazılı izni alınmaksızın bu makale kullanılamaz, çoğaltılamaz, kopyalanamaz, yayımlanamaz, dağıtılamaz veya başka bir suretle yayılamaz. Kaynak gösterilmeksizin veya Erdem & Erdem’in yazılı izni alınmaksızın oluşturulan içerikler takip edilmekte olup, hak ihlalinin tespiti halinde yasal yollara başvurulacaktır.
Diğer İçerikler
Girişim sermayesi, daha önce kimse tarafından yatırım yapmaya cüret edilmemiş alanlara yatırım yapılması olarak tanımlanır . Sermaye piyasası alanında düzenleme ve denetleme yetkisine sahip Sermaye Piyasası Kurulu (“SPK”) tarafından hazırlanan rehberde ise girişim sermayesi, dinamik, yaratıcı ancak...
Türk ticaret hayatında dijitalleşme süreci, ticari defterlerin elektronik ortamda tutulmasına imkân tanıyan uygulamaların yaygınlaşması ile ivme kazanmıştır. Bu kapsamda, 14/02/2025 tarihli ve 32813 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan ve 01/7/2025 tarihinde yürürlüğe giren İşletmenin Muhasebesiyle İlgili Olmayan...
Anonim şirketin kendi paylarını edinmesi, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun (“TTK”) 379- 389. maddeleri arasında düzenlenir. Bununla birlikte, anonim şirketin iktisap ettiği kendi payını satışı durumunda, 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu (“KVK”) m. 5/1-e kapsamında “iştirak kazancı istisnası”nın uygulama alanı...
7524 sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“7524 sayılı Kanun”) m. 4, 33 ve 34. maddeleri ile 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 94.maddesi ile 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 15. ve 30. maddelerine bentler eklenmek...
Genel kural olarak, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu (“GVK”) mükerrer m. 80 uyarınca, istisnalar hariç olmak üzere, menkul kıymetlerin elden çıkartılmasından sağlanan kazançlar değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabidir...
7524 sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“7524 sayılı Kanun”) m. 2 ile getirilen ve 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu (“GVK”) m. 17 kapsamında düzenleme altına alınan çalışanlara pay senedi verilmek suretiyle sağlanan...
Vergi sistemleri kanunların suistimalini önlemek için genel nitelikte düzenlemeler getirmek ile birlikte, genel düzenlemelerin uygulamada beklenen işlevi yerine getirmediği durumlara yönelik olarak da vergi kanunları kapsamında vergi güvenlik müesseseleri olarak özel mahiyette düzenlemeler getirilir...
Yabancılara konut ve işyeri satışlarını teşvik etmek amacıyla 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu kapsamında yabancıların Türk vatandaşlığı kazanımına yönelik mevzuat değişiklikleri yapıldığı bilinmektedir...
Anayasa Mahkemesi’nin 16 Ocak 2024 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan E.2023/105, K.2023/208 sayılı kararı ile 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun (“VUK”) geçici 33. maddesinde yer alan ve 2021 yılı için enflasyon düzeltmesi yapılmaması sonucunu doğuran “2021” ibaresi Anayasa’ya aykırı bulunarak iptal...
06.02.2023 Tarihinde Meydana Gelen Depremin Yol Açtığı Ekonomik Kayıpların Telafisi İçin Ek Motorlu Taşıtlar Vergisi İhdası İle Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında 7456 sayılı Kanun (“7456 sayılı Kanun”) 15.07.2023 tarihli ve 32249 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı...
İdari para cezaları için genel usul kanunu olan 5326 sayılı Kabahatler Kanunu’nun (“Kanun”) bazı maddelerinin uygulamasına ilişkin usul ve esasları belirlemek amacıyla, Hazine ve Maliye Bakanlığı (“Gelir İdaresi Başkanlığı”) tarafından hazırlanan B Seri 18 Sıra No.’lu Tahsilat Genel Tebliği...
12 Mart 2023 tarih ve 32130 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7440 sayılı Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun (7440 sayılı Kanun) m. 20 ile şirket birleşmelerinde “borcun aşağı itelenmesi”ne (debt push down) ilişkin yeni ve önemli bir vergisel düzenleme...
19.07.2019 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanan 7186 sayılı Kanunu m. 17 ile 5411 sayılı Bankacılık Kanunu’na (“BK”) eklenen geçici m. 32 ile finansal güçlük içinde bulunan ancak finans sektörüne olan borçlarının yeniden yapılandırılması yoluyla faaliyetine devam etmesi olanaklı bulunan firmalara...
09.11.2022 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanan 7420 sayılı Gelir Vergisi Kanunu ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ("7420 Sayılı Kanun") ile vergi mevzuatında önemli değişiklikler ve düzenlemeler yapıldı. 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’na...
Serbest Bölgeler, ihracata yönelik yatırım ve üretimi teşvik etmek, doğrudan yabancı yatırımları ve teknoloji girişini hızlandırmak, işletmeleri ihracata yönlendirmek ve uluslararası ticareti geliştirmek amacıyla kurulan bölgelerdir. Sayılan amaçların gerçekleştirilebilmesi amacıyla...
15 Nisan 2022 tarih ve 31810 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7394 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun...
Son yıllarda ekonomideki artan dijitalleşme ile birlikte birçok yeni iş modeli ortaya çıkmış ve geleneksel iş modelleri büyük ölçüde değişime uğramıştır. Söz konusu değişim ile birlikte uluslararası işletmelerin elde ettiği gelirlerin vergilendirilmesi konusunda...
22.01.2022 tarih ve 31727 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7351 sayılı Kanun ile (“7351 Sayılı Kanun”) vergi mevzuatında esaslı değişiklikler yürürlüğe girdi. Vergi mevzuatına yönelik değişikliklerin yanı sıra, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun...
Sosyal medya, dijital dünya ve internet teknolojisinin gelişmesi ile birlikte ortaya çıkmış ve günümüzde tüm dünyayı önemli ölçüde etkilemiştir. Yeni medyanın baş aktörlerinden biri de sosyal medya içerik üreticileridir. Söz konusu kişiler, sosyal paylaşım ağları üzerinden reklam gelirleri...
1990’lı yıllarda global ekonomi açısından önemli gelişmeler yaşandı. 1900’ların ikinci yarısına geçilirken, Amerika Birleşik Devletleri Merkez Bankası’nın faizleri yükseltmesi ve sıcak paranın yönünü Doğu Asya ülkelerinden batıya çevirmesi, 1998 yılında Asya ülkelerinde yaşanan ekonomik kriz neticesinde...